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CONSULTA

Tengo una Comunidad de Propietarios en la que existe un Local comercial en los bajos que lleva más de cinco años cerrado, porque tiene 600 metros y ha sido difícil de alquilar, ahora finalmente han encontrado un inquilino que ha solicitado permiso al Ayuntamiento para abrirlo y no le han puesto ninguna pega.

Para ponerlo en contexto, la obra se deriva de una permuta, el propietario del solar original, se quedó a cambio varios aparcamientos, un piso y el local, por lo que en la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, está contemplado que puede realizar cualquier obra para instalar una salida de humos, sin pedir permiso a la Comunidad con la única condición de instalar los conductos por "el lugar donde cause los menores perjuicios posibles", quería señalarlo porque así como este detalle está recogido, el que tiene que hacer ahora, no.

El propietario del Local a través de la persona que lo va a explotar, ha informado a la Comunidad que tienen que crear ex novo unos baños y unos vestuarios, y que deben conectar las tuberías de evacuación de dichos baños y duchas a las generales del edificio que pasan por el techo del garaje, para lo cual y para evitar molestias y complicaciones, piensan realizar el agujero desde arriba con una corona que hará el agujero limpio desde el suelo del Local hasta el techo del garaje, sin picar y sin romper nada que no sea necesario, en mi opinión, no es necesario que pidan permiso a la Comunidad, siempre que dispongan del permiso del Ayuntamiento, aunque hay vecinos que no piensan lo mismo y que opinan que debe ser autorizado previamente por la Comunidad.

Qué opinión tenéis? También quisiera saber si existe jurisprudencia al respecto.

RESPUESTA

Si bien el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de admitir las servidumbres necesarias para los servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, no hay referencia alguna para que se constituyan también en beneficio de una propiedad privada.

Por lo tanto, aunque al local le obliguen a tener baños y vestuarios, esta no es razón suficiente para que pueda traspasar el techo del garaje e instalar tuberías para el enganche en la general.

No obstante lo anterior, también es cierto que la jurisprudencia más reciente parece ser más favorable a las modificaciones de los elementos comunes por parte de los locales, siempre que estas obras estén justificadas por la explotación comercial del mismo y no generen perjuicios para ninguno de los propietarios. En este caso, si el garaje ya dispone de otras tuberías y bajantes, la conexión de unas tuberías más quizás entraría dentro de este tipo de obras permitidas por necesidad de explotación siempre que no genere especiales perjuicios para ningún propietario del garaje y ofrezcan garantías de hacerse cargo de todos los daños y perjuicios que dichas obras puedan ocasionar. Personalmente, dicho con la máxima cautela, creo más en esta última opción que en la prohibición por parte de la comunidad que podría llegar a entenderse abusiva.

En última instancia, aunque la comunidad lo autorice, cualquier comunero puede impugnar dicha autorización si considera que es contraria a la ley o le causa perjuicios que no está obligado a soportar.

Juan Romaguera

Abogado