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Nos envían un correo desde una comunidad compuesta de 3 viviendas y 3 locales desde la cual nos han solicitado un presupuesto indicando lo siguiente:

La dueña de dos locales ha contactado con el colegio de administradores y le han asegurado que tanto las cuotas de la administración, como los honorarios por la constitución de la comunidad no pueden repartirse a precio igual entre propiedad sino que por ley ha de ser por coeficiente.

Agradeceríamos que nos confirmarais si es así y en tal caso recibir el presupuesto acorde a lo que estipula el colegio de administradores.

Dicha propietaria no ha querido firmar el Acta alegando que no se cumple la ley y que quedaría invalidado el acuerdo de coger un Administrador y constituir la Comunidad en caso de no repartirse nuestros honorarios por coeficientes.

¿Es esto cierto? ¿No está permitido repercutir los gastos del Administrador en función del número de viviendas, aparcamientos y locales asignándole un precio fijo a cada tipo de propiedad si no se indica nada en los estatutos?

En caso de que se deba realizar el reparto por coeficientes, ¿Pueden indicarnos el artículo de la ley de propiedad horizontal donde se indica por favor?

En general, nosotros siempre imputamos los honorarios en función del tipo de propiedad (vivienda, local, aparcamiento o trastero) y la cantidad que hay de cada una.

Tenemos la certeza que no somos los únicos Administradores que aplicamos nuestros honorarios a partes iguales entre viviendas, locales, aparcamientos...ya que estamos gestionando Comunidades que anteriormente las han administrado otros colegas y estaban imputado el mismo criterio que comentamos, de hecho, nos hemos encontrado casos que los honorarios los reparten A PARTES IGUALES entre viviendas y locales (todos el mismo importe).

De ser cierto que se tiene que repartir los honorarios de Administración por coeficiente de propiedad, nos parece absurdo que un local que tenga un coeficiente de un 25% y las viviendas tengan un 5% de coeficiente, el local tenga que pagarnos cuatro veces más que una vivienda cuando no se le presta ni la mitad del servicio que a una vivienda. Rogamos nos confirmen si esto tendría que ser así.

NOTA: Siendo colegiados hemos solicitado orientación con respecto al cobro de determinados servicios y, alegando que el mercado es libre, nos indicaron que no podían darnos esa información.

No acabamos de entender, si lo que dice la propietaria es verdad, por qué a alguien que no está pagando regularmente el colegiado se le dan respuestas concretas y nosotros no pudimos conseguir que nos dieran un precio orientativo para un servicio concreto.

Respuesta:

La regla general en el régimen de propiedad horizontal es que todos los gastos serán repartidos a tenor del coeficiente y así lo dispone el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, con la salvedad de que en el Título o por acuerdo unánime se disponga otra cosa.

Realmente los gastos generados por los honorarios profesionales del

administrador son gastos generales que en principio deben ser pagados en un primer momento conforme la cuota de participación a no ser que los estatutos digan otra cosa.

 Así, por ejemplo la SAP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 405/2009, de 14 de

julio: "... En consecuencia se confirma el pronunciamiento contenido en la sentencia recurrida ( Fundamento de derecho tercero ), que carece de efectos el contrato celebrado entre el Administrador y la Comunidad de Propietarios en cuanto a las relaciones internas entre los miembros de la Comunidad al no haberse modificado el Titulo Constitutivo de la misma conforme a los procedimientos exigidos en la Ley, y en consecuencia el reparto de los gastos de administración deberá hacerse de conforme viene establecido en el Titulo Constitutivo de la Comunidad ( 5/03/1970 ), en el que claramente se establece que, habrá de estarse al reparto por coeficientes en función de las cuotas de participación de cada comunero para " los gastos de conservación, reparación...incluidos los de administración general y seguro. En igual sentido se ha pronunciado esta Sección en sentencia de 15 de septiembre de 2008, ( R. Apelación nº. 723/07 ) resolviendo el recurso interpuesto por la Comunidad recurrente contra la sentencia dictada

por el mismo Juzgado nº. 11, en el Procedimiento Ordinario nº. 253/07 seguido entre las mismas partes, declarando nulos los acuerdos adoptados en la Junta de Comunidad de Propietarios celebrada el 14 de diciembre de 2006, en relación, igual que aquí, sobre la distribución de los gastos de administración por partes iguales, solo que referidos al ejercicio económico de 2005 a 2006 y presupuesto para el 2006 a 2007, condenando a la celebración de una nueva Junta procediendo a su reparto en función del coeficiente de participación de cada predio de la Comunidad, sentencia que se confirma. ..."

Ahora bien, eso no quiere decir que la Comunidad de Propietarios no pueda adoptar el acuerdo de repartir los servicios del administrador a partes iguales, que entiendo que es la forma más justa y coherente, pero debes advertir que si algún propietario impugna judicialmente este acuerdo en el plazo legal estipulado por la Ley de Propiedad Horizontal, podría ser declarado nulo. Por el contrario si no se impugna el acuerdo, como ocurre en muchas comunidades de propietarios a las que te refieres y se acepta el reparto en los ejercicios posteriores, el acuerdo es válido siendo de aplicación, en este caso, la teoría de los actos propios, sobre la que se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencias de 4 de febrero y 15 de julio de 2.008 , 21 de abril de 2005 , 16 de septiembre de 2.004.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera

Re-pregunta:

Entonces, ya que esta Comunidad no tiene título constitutivo que establezca el reparto de los gastos, entendemos que nuestros honorarios deberán ser repartidos por coeficiente de propiedad a menos que aprueben otro tipo de reparto en Junta.

Con su respuesta nos surge otra duda al respecto. Ya que la Comunidad no tiene un título constitutivo dónde se indique cómo se reparten los gastos, hemos de entender que todos los gastos de la Comunidad se repartirán entre todos los propietarios por coeficiente de propiedad. Es decir, ¿Se deberán repercutir los gastos de luz escalera, ascensor y limpieza también al local según su coeficiente de propiedad sin que el local disfrute de ninguno de estos servicios?

Respuesta:

Es imposible que una Comunidad no tenga título constitutivo. Otra cosas es que no tenga expresamente señaladas normas o Estatutos que rija su funcionamiento siendo aplicable directamente las normas de la Ley de Propiedad Horizontal.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera