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En una CP en Mahón (Menorca) tenemos un grave problema de óxido de barandillas que afecta al forjado (adjunto informe pericial) y fotografías.

El problema reside en que la promotora aún es dueña de varios elementos del edificio (en total sumarían un 10% de los coeficientes) y no quiere sustituir las barandillas ni levantar el forjado y mantiene que con un simple pintado de las barandillas (que ya se ha hecho tres veces aproximadamente sin éxito) y un arreglo con sika de las grietas ya bastaría. Afirma la promotora, amparado en el arquitecto del edificio que reside en Madrid y creo que también forma parte de la sociedad promotora, que no existe ningún problema de seguridad.

Por lo que dijo en la junta de propietarios el representante de la promotora su intención, si la comunidad decidiese ejecutar las obras del perito, es no pagar alegando que no existe un problema de seguridad. La mayoría de propietarios, en cambio, quieren el cambio de barandillas porque se oxidan, levantan el forjado y están hartos del problema (llevamos cerca de 20 años con este tema).

Asimismo para ejecutar estas obras, de aprobarse, el Banco Sabadell ofrece préstamos a comunidades de propietarios con un plazo máximo de 10 años y sin que ningún propietario tenga que avalar (se cede al banco el cobro de las cuotas comunitarias –en el caso de impago-).

Mis dudas son las siguientes:

a)      ¿Qué mayoría necesitamos para aprobar estas obras –sustitución de las barandillas y levantar y reparar el forjado-? ¿Basta 3/5 de los propietarios presentes o necesitamos unanimidad?

b)      Entiendo que todos los propietarios (incluso parkings) al afectar al forjado y a las barandillas deberían abonar esta obra. ¿Es correcto?

c)       ¿La promotora o algún otro propietario puede negarse a abonarlas eximiendo que no existe un problema de seguridad (aunque el perito sí cree que existe) o que puede realizarse una reparación alternativa menos gravosa (pintado de barandillas y arreglo con sika)?

d)      Para la aprobación del préstamo, ¿qué mayoría necesitaríamos?

e)      Por último, el arquitecto del edificio tiene algún tipo de propiedad ‘intelectual’ sobre el edificio y le habríamos de solicitar permiso para cambiar las barandillas que tenemos (de hierro) por unas de cristal.

Respuesta:

                Se trata de una obra importante y de cuantía considerable.

                La primera idea que me viene a la mente es si tenéis posibilidades de interponer un procedimiento judicial contra  la promotora. Si la acción no está prescrita en la primera opción viable que debéis adoptar. Es imprescindible esa primera cuestión. Podríais incurrir en responsabilidad si pudiendo demandar a la promotora obviarais temerariamente esa opción.

                Si no es posible, entiendo que se trata de una obra necesaria prevista en el artº 10.1.a) de la LPH al tratarse de obras necesarias para el mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble…la reparación de la barandilla no se trata de un obra de innovación o mejora….lo sería si la cambiarias a cristal. Las primeras son obras  de carácter necesario. Deben pagar todos los propietarios. Ojo con un préstamo de tanta envergadura y dependerá de la obra que al final se acuerde. No comprendo lo de la propiedad intelectual.

Cordialmente, Sebastián Romaguera

Re-pregunta:

Muchas gracias. En su día ya se demandó a los intervinientes en el proceso constructivo por lo que el procedimiento judicial está descartado.

Me preocupa el tema del cambio a barandilla de cristal, porque es la opción que ellos quieren.

Respuesta:

Desconozco si en la demanda anterior se incluyó como vicio el que ahora me señalas. De no ser así, posiblemente sigas teniendo acción judicial.

Dada la diferencia económica existente entre la reparación y la modificación entiendo que se precisa las 3/5 partes. Mira el Artº.  10.3.b de la LPH. No obstante conozco sentencias que han validado el acuerdo mayoritario…sentencias que entiendo son inasumibles….jurídicamente hablando.

Cordialmente, Sebastián Romaguera