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Agradecería que me indicaran cual sería la mejor solución para el caso que paso a plantearles.

Se trata de un edificio compuesto por dos escaleras ( por si sirve de aclaración llamémoslas la nº 71 y la nº75), cada una de ellas con una comunidad de propietarios y un Administrador de fincas diferente.

En principio se tiene previsto proceder a pintar la fachada previo arreglo de unas grietas, inicialmente en una reunión inicial en todo el edificio (escalera 71 y 75). Las grietas de una escalera ( la 75) AHORA dicen que fueron ya arregladas mientas que las de la otra (nº 71) se deben arreglar.

Como con la escalera que lleva otro administrador de Fincas parece que no va haber acuerdo para proceder a estas actuaciones y la comunidad de propietarios de la escalera que llevamos nosotros si que está interesado en el arreglo de deficiencias y pintura de la fachada ¿ se puede proceder a realizar (el arreglo de deficiencias esta claro que si) , la pintura de la fachada de una sola de las escaleras del edificio o por el contrario PARA NO TENER PROBLEMAS , la pintura debe ser a la par para todo el edificio, y por tanto para la fachada de las dos escaleras? … por que si no quedaría el edificio digamos de “dos colores”

Respuesta:

Con las subcomunidades existe siempre el mismo o parecido problema. La Ley de Propiedad Horizontal únicamente refiere en su artículo 2.d) a las subcomunidades constituidas de acuerdo con el título constitutivo y conforme el artículo 5 de la expresada Ley o las constituidas por acuerdo unánime de todos los propietarios con

modificación del título. Como señala la doctrina “ No es suficiente la

existencia de accesos diferenciados desde la calle para que cada uno de ellos genere una comunidad o subcomunidad separada, que tenga

su propio régimen. Si hay una sola finca registral, sin que en el título constitutivo se establezca diferenciación en función de la puerta de acceso, debe entenderse "que se trata de una sola comunidad de propietarios”, sin que esta realidad jurídica y registral pueda ser alterada por la existencia de accesos independientes, que por este solo hecho no dan lugar al nacimiento de distintas comunidades de propietarios, toda vez que para ello sería necesaria la unánime modificación del título que alumbró la única Comunidad existente”

Las Subcomunidades de mero hecho, como la que me comentas, salvo la organización interna de cada bloque en relación a los gastos de sus propietarios, no tienen por si misma personalidad propia ni puede entenderse legitimada como dueña de la porción que reclama cuando no tiene en concreto atribuida la misma, ni ningún otro elemento común en exclusiva, dado que la fachada pertenece a la íntegra Comunidad de propietarios, y por ello todo lo concerniente a su reparación.

Lo que conviene es que se convoque una Junta de propietarios de la verdadera Comunidad de Propietarios y en ella se acuerde por mayoría de todos la fórmula de arreglo de grietas y pintura de la fachada. En forma alguna los propietarios de una escalera pueden pintar y arreglar la parte de su fachada y mucho menos cambiar de color. En todo caso debe existir un consenso mayoritario. Si se acuerda o acordó por mayoría que los propietarios de tal escalera arreglen determinadas grietas y se pinte uniformemente, entre todos los propietarios de las dos escaleras, la fachada, el acuerdo en válido.

Cordialmente,

Sebastian Romaguera