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Tengo una consulta jurídica que quiero hacerles en relación a:

-Propietario que amenaza con impugnar el acta porque se permitió votar a propietarios que debían cuotas no liquidadas (en una Junta extraordinaria, a mitad de ejercicio).

Yo entiendo (y algún colega con el que lo he consultado también) que las deudas que impiden el voto en una junta son las liquidadas, exclusivamente, y no las del ejercicio en curso. Las deudas vencen cuando se cierra el ejercicio y se liquida.

Consulta jurídica de la web del Colegio de 02/12/15 “Convocatoria no enviada a todos, sin listado de morosos y entrega documentación”. Literalmente dice “La convocatoria contendrá una relación de propietarios que no estén al corriente de pago y advertirá de la privación de voto si se dan los supuestos previstos legalmente”. No queda claro de qué tipo de deudas habla (si las liquidadas o todas).

Art. 15.2 LPH dice: 2. “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”. No especifica si “vencidas” significa “liquidadas”.

Ruego me confirmen los servicios jurídicos del colegio si las deudas del ejercicio en curso (por tanto, no liquidadas) impiden el derecho de voto en una junta extraordinaria.

Respuesta:

Son dos artículos que se deben tener en cuenta: El artículo 16.2 de la LPH que tiene una finalidad informativa o de advertencia para el moroso a fin de hacer saber su situación económica antes de la Junta y el señalado, a mi juicio como norma de derecho necesario, en el artículo 15.2 de la LPH que determina la obligación de hacer constar en el acta a su inicio los propietarios privados de derecho de voto que si bien podrán participar en las deliberaciones NO TENDRAN DERECHO DE VOTO. Por tanto lo que determina el plazo de la situación de morosidad es al iniciarse la Junta de propietarios (STS 2/07/2009).

Pasemos ahora a determinar cuándo concurre en mora un propietario.

Entiendo que debemos aplicar el artículo 1.100 del Código Civil y por tanto estar y pasar por la llegada del día en que se haya de cumplir la obligación. Es decir que si los Estatutos o en las Juntas de Propietarios ha determinado que se paga mensualmente, bimensualmente, o trimestralmente o cualquier otro plazo, al transcurrir ese plazo señalado, el día siguiente, el propietario esta en mora. No debemos olvidar que el artículo 15.2 de la LPH se refiere a "deudas vencidas", es decir, aquellos recibos pasados al cobro por acuerdo de la Junta que no se hayan pagado.

Ahora bien, te recuerdo que la doctrina ha señalado el hecho de que el propietario moroso ha votado, no debe suponer necesariamente la nulidad de los acuerdos, salvo que su participación haya sido decisiva para conformar una mayoría, pues es un defecto puramente formal sin que modifique el fondo del tema. En todo caso, en este caso, la única forma, del propietario disidente con la votación, de evitar que el acuerdo de la Junta tenga validez y eficacia es la impugnación judicial, aplicando en este supuesto el artículo 18.1.a) de la LPH a través del Juicio Ordinario con abogado y procurador.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera