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CONSULTA

1.- ¿Qué quorum se requiere para la construcción de una piscina en una comunidad? A mi entender sería el acuerdo unánime, no siendo de aplicación el artículo 17.3 y el 17.4 de la LPH pues no sería suficiente el quorum de los 3/5 cuando se trate de la construcción de "servicios de recreo, esparcimiento o actividades recreativas".

2.- ¿Qué quorum se precisa para la instalación de placas solares en una terraza comunitaria de uso privativo? A mi entender sería el quorum de las 3/5 partes del artículo 17.3 de la LPH ya que se trata de una cubierta/estructura del edificio, aun cuando se trate de la instalación de equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo para lo cual se precisa voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad.

RESPUESTA

PISCINA: Hay tres respuestas posibles a esta consulta. La jurisprudencia ha resuelto este tema bien considerando que se trata de un servicio común de interés general, bien una mejora o bien que se trata de una obra que supone la alteración del título constitutivo y requiere la unanimidad.

Si se considera un nuevo servicio de interés general se debería aprobar por la vía del artículo 17.3 LPH, o sea con una mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas. Si se va por esta vía el acuerdo adoptado será obligatorio para todos y todos deberán contribuir al coste de construcción y de mantenimiento.

Si se considera una mejora, será de aplicación lo dispuesto en el artículo 17.4 LPH con la misma mayoría que el anterior, pero con la particularidad de que si la obra excede de las tres mensualidades de gastos ordinarios los propietarios disidentes no deberán contribuir a su construcción que deberán afrontar los que han votado a favor. Así se ha pronunciado la reciente STS 586/18 de 18 de octubre.

También hay jurisprudencia (STS 9/10/2009) que considera que dicha construcción precisa del voto unánime del artículo 17.6 LPH por cuanto supone la alteración del título constitutivo por cuanto considera que no es un servicio no necesario y lujoso que no se puede obligar a nadie a su construcción.

Ya ves que no hay soluciones únicas -tal como suele suceder en propiedad horizontal- pero si me pides opinión, la doctrina más razonable y que me merece más credibilidad es la de la mejora defendida por la reciente sentencia del TS.

PLACAS SOLARES: Partiendo de la base que la normativa de la LPH que regula este tipo de instalaciones es, en mi opinión, nefasta, puedo indicarte que, según dispone el artículo 17.1 LPH, la instalación de servicios comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables requiere un quorum de 1/3 de propietarios y cuotas. O sea, si la instalación de las placas es privativa y se hace sobre un elemento privativo, entonces el quorum es el indicado de 1/3.

El artículo 17.3 LPH está previsto para la instalación de sistemas de mejora de eficiencia energética para todo el inmueble, no para un determinado propietario. No es de aplicación a nuestro caso. Igual pasa con el artículo 17.2 LPH: se refiere a la instalación de sistemas de energía renovable de uso común.

Pero ninguno de estos artículos tienen en cuenta la alteración estética del edificio que puede suponer este tipo de instalaciones (imaginemos que un propietario de una planta baja que tiene un jardín privativo decide eliminar la vegetación y poner placas solares en su jardín: que tienen que decir los propietarios de los pisos superiores?, o que un propietario decida instalar placas colgadas de la barandilla de su terraza). Como se trata este tema? No hay solución legal ni jurisprudencial a la vista.

Pero el supuesto que planteas, si la instalación de placas se lleva a cabo sobre elementos privativos y no altera el uso y la configuración estética del edificio, entiendo que el quorum es el indicado en el artículo 17.1 LPH.

Juan Romaguera

Abogado