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CONSULTA

Voy a constituir una comunidad de propietarios que consta de un local en planta baja y cuatro viviendas en 2 plantas. La promotora quebró y dejó sin terminar la fachada de la planta baja y las instalaciones del local de la planta baja incluidas las comunitarias: desagües, fosa séptica, etc., digamos que el local de la planta baja era prácticamente la fosa séptica Actualmente dos viviendas son propiedad del “banco malo”.

El actual propietario del local, que adquirió en 2020, tuvo que terminar las instalaciones y la fachada. Dichas obras le costaron unos 20.000,- €. Uno de los dos propietarios del segundo piso está pagando los gastos del consumo de electricidad de la escalera. Entiendo que estos gastos (obras y electricidad) se pueden considerar pagos a cuenta o saldo a favor de los propietarios que los han asumido, pero ¿se pueden considerar como tal con efecto retroactivo? Lo pregunto porque recientemente se ha vendido un piso que, supongo que como no había comunidad de propietarios, se ha vendido sin certificado de deudas ni estado de cuentas. Y si un día de estos el “banco malo” vende los dos pisos que le quedan, ¿también se le puede pedir que pague la parte proporcional de los gastos asumidos por estos dos propietarios? Sé que el artículo 9 1 e) dice que “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble…” y que depende de la fecha en que se adquiere la propiedad. La duda mía es si es así aunque la comunidad no esté constituida como tal.

Supongamos que tanto el nuevo propietario como el banco deban asumir la parte proporcional de los gastos del párrafo anterior, ¿es suficiente que queden reflejados en el Acta de la Constitución de la Comunidad de Propietarios o sería mejor que un notario elevara a público el Acta y lleváramos el Acta al Registro de la Propiedad?

RESPUESTA

El Artículo 2.b LPH indica que la Ley de Propiedad Horizontal será de aplicación a las comunidades aunque éstas no hubiesen otorgado título constitutivo, como resulta en este supuesto.

Los gastos en que incurran los propietarios para la reparación (no urgente) de elementos comunes sin la autorización/comunicación previa a la comunidad (o en su caso, a la totalidad de copropietarios) no se podrán reclamar posteriormente al resto de comuneros. Aunque no hubiera comunidad constituida, lo correcto habría sido que el titular del local hubiera requerido formalmente al resto de copropietarios la terminación de las obras de construcción o de reparación necesarias del edificio, presentando incluso presupuestos de las obras a realizar, advirtiéndoles que, de no proceder a las misma, las haría el propietario y las repercutiría posteriormente. (Articulo º 7.1 segundo párrafo).

Si no lo ha hecho así, ahora tiene difícil recuperar dicha inversión. Lo mismo pasa con el propietario que está abonando el consumo eléctrico de la escalera.

El libro de actas es suficiente. Ten en cuenta que el libro está sellado por el Registrador y es titulo formal. Además un acta del tipo que pretendes difícilmente tendría acceso al registro y menos si no existe unanimidad en la adopción del acuerdo.

Juan Romaguera

Abogado