Desde que se creó en una comunidad, hay un depósito de agua con un registro (por el que se accede para arreglar la boya, controlar nivel, etc.) en un jardín posterior de una vivienda (jardín que es comunitario de uso privativo). Seis años después de constituirse la comunidad, el propietario de la vivienda donde está sito el depósito vendió su apartamento. El nuevo propietario tras dos años viviendo en ella ( porque un día el fontanero –por urgencia- tuvo que acceder al jardín porque él no estaba y ensució la pared medianera que da a la calle –que luego la comunidad volvió a pintar-) ahora solicita anular el registro de acceso al depósito que está en el jardín de su parte posterior. Propone además rebajar un 20% el nivel del depósito de agua para poder crear un nuevo registro en un cuarto comunitario (agujereando para ello una pared) por el que se realizaría el mantenimiento del depósito. Él y su abogado insisten en que no se necesita unanimidad para aprobar estas obras (anulación registro, pérdida 20% en la capacidad del depósito de agua y abrir un nuevo registro agujereando una pared en un cuarto comunitario) y yo entiendo que sí que se necesita unanimidad al modificarse tres elementos que formaban parte de la estructura inicial del complejo.

Tú cómo lo ves; ¿unanimidad, mayoría cualificada mayoría simple?

Respuesta:

Obvio es que en la actualidad el punto del orden del día referido a “lectura y aprobación del acta anterior” esta caduco y trasnochado. Como bien sabes los acuerdos se adoptan en la Junta de propietarios y el acta debe cerrarse con las firmas del Presidente y Secretario al terminar la reunión o en el plazo de 10 días. Desde su cierre los acuerdos son ejecutivos. Únicamente se puede, en la próxima Junta, subsanar errores o defectos del acta….no leerla y aprobarla.

En relación al segundo tema,

Desconozco si ese depósito y realmente esa servidumbre está descrito y/o definida en el título constitutivo y si ese jardín posterior es privativo o elemento común de uso exclusivo. La realidad, es que ese propietario, a mi modo de entender, tiene constituido en ese jardín una servidumbre que como sabes es un derecho real. Si la constitución de una servidumbre (excepto las que afectan a la movilidad) precisa para su constitución la unanimidad de todos los comuneros, se precisa igualmente la unanimidad para suprimirla.

No debemos olvidar que el artículo 9.1.c de la LPH establece entre las obligaciones concernientes a los propietarios la de consentir las servidumbre imprescindibles. No es, a mi juicio, aplicable el artículo 17.3 de la LPH referido a los 3/5 partes pues no se trata de un servicio común de interés general.

Cordialmente,

Sebastian Romaguera