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Tenemos en una comunidad de propietarios en Ibiza, problemas graves de interpretación para saber a quién corresponde las reparaciones de las terrazas de las viviendas en dicha comunidad.

Si bien el artículo 396 del Código Civil estable que son elementos comunitarios, en los estatutos de la comunidad de los cuales te adjunto copia, en su artículo 21 establece que las reparaciones de las terrazas corresponderán a los propietarios de las viviendas.

Dichos estatutos no están inscritos en el Registro de la Propiedad, y adjunto asimismo copia del certificado del Registro del a Propiedad a fin de acreditar que no están inscritos.

Nuestras preguntas serían dos:

1º Si dichos estatutos no están inscritos en el Registro de la Propiedad si solo tienen eficacia frente a los propietarios iniciales de dicha comunidad, ó también la tiene frente a los actuales propietarios.

2º Si la reparación de las terrazas prevalece lo que preceptúa de forma general el Código Civil en su art. 396 al considerarlo un elemento común, ó bien si de forma específica como consta en el artículo 21 de los estatutos no inscritos dicha reparación correspondería a los propietarios de cada vivienda donde se ubica cada terraza.

Respuesta:

1.- Tiene señalada la doctrina de las AP que los Estatutos, si bien no constan inscritos en el Registro de la Propiedad, pero sí en el Libro de Actas, son conocidos y no impugnados por los titulares, afectan a los actuales propietarios que no pueden ser considerados como terceros en cuanto conocieron el contenido de los mismos e incluso intervinieron o pudieron intervenir en el acuerdo. Por tanto únicamente no afectan los Estatutos no inscritos a los terceros de buena fe.

Aquellos que adquieren su vivienda conforme lo que determina el registro y se ven sorprendidos en su buena fe por la existencia de unos Estatutos privados que afectan a su derecho dominical. Ahora bien, deben actuar inmediatamente y no consentir su aplicación, no vale en tiempo posterior señalar cuando les convenga que no les afectan.

2.- Sobre reparaciones de terrazas que, constituyendo un elemento común, esté su uso y disfrute atribuido exclusivamente al propietario de una vivienda, habrá de estarse a lo dispuesto en los estatutos de la Comunidad, o a lo válidamente acordado en Junta, tiene dicho el Tribunal Supremo que el principio general se decanta por poner a cargo del propietario beneficiado por la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente, pesando, por el contrario, sobre la Comunidad de Propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento, a cuyo efecto resulta de singular trascendencia la fijación pericial o por técnico cualificado de la causa del daño ( Sentencias de 21 de octubre de 1991 y de 8 de julio y 11 de octubre de 1993).

Debemos barajar, la anterior doctrina con lo preceptuado en el artículo 21 y en el artículo 19 de los Estatutos. Yo entiendo que si se trata de una obra ordinaria de conservación o reparación derivada del uso de ese elemento y no afecta a la estructura o reconstrucción de ese elemento, deben ser pagados por los propietarios.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera