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Estoy convencido por costumbre y de acuerdo en que las tuberías de uso exclusivo que se encuentran tras el contador individual de agua de una vivienda, independientemente de donde se encuentren y por donde atreviesen, son privativas, por lo que la reparación y la reposición de los elementos afectados y los daños provocados deben correr exclusivamente a cargo íntegro del propietario. Es un concepto básico que vengo aplicando y explicando desde hace 20 años, sin oposición ni discusión alguna al respecto, incluso acudiendo a los tribunales en el ejercicio de mi profesión que así lo han ratificado.

Me baso en el 3a) de la L.P.H.: "El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado."

Por otra parte intento estar siempre atento a noticias del colegio o informes tuyos sobre posibles cambios legales que afecten a nuestra labor diaria y no tengo constancia de que esto que es el pan de cada día del administrador haya podido cambiar recientemente.

Una compañía de seguros desde mediados de año en varias comunidades que administro insiste que son comunitarias, y firma y certifica en sus documentos que así es, causando importantes problemas y conflictos en las fincas de los que alguno ya está conllevando litigios, aparte del malestar general en las comunidades.

He pedido a esta compañía la posible normativa o reciente jurisprudencia que justifique su postura. No me ha contestado.

Ya no sólo es esta compañía, sino varios profesionales de fontanería consultados de diferentes gremios y trabajando para otras aseguradoras me indican que les han hablado de jurisprudencia, otros sin embargo no, pero nadie me da la referencia concreta. Hay una gran confusión que va a más entre técnicos y usuarios, y más de un compañero administrador colegiado me ha llamado para consultar lo mismo y entre una cosa y otra me da que pensar que esa compañía aseguradora pudiera tener algún argumento válido, de ahí mi duda razonable y esta consulta.

Otros compañeros colegiados me dicen de palabra que esta jurisprudencia existe pero que no saben exactamente cuál es.

¿Sabes de alguna jurisprudencia que obligue a las comunidades a reparar las tuberías de uso exclusivo de un solo propietario que se encuentran tras su propio contador individual de agua y que llegan hasta su vivienda?

En todo caso que existiera la jurisprudencia, y estando así la ley, y teniendo en cuenta la última revisión del 396 de código civil que pego abajo, ¿cuál es la obligación de la comunidad si hubiese conflicto entre estas normas?.

Revisión vigente desde 05 de Agosto de 2018 hasta 29 de Junio de 2020

Artículo 396

Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de

detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Artículo 396 redactado por Ley 8/1999, 6 abril («B.O.E.» 8 abril), de Reforma de la Ley 49/1960, 21 julio,

de Propiedad Horizontal.

Respuesta:

No conozco y no creo conocer en la vida una sentencia que obligue a la Comunidad a reparar elementos privativos a no ser que esa reparación sea causa de un evento o mal funcionamiento de la Comunidad que haya afectado a ese elemento.

Obvio es que las tuberías que se introducen en la vivienda desde el contador son privativas.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera