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CONSULTA

En el año 2.012 se aprobó por unanimidad en Junta el reparto de una serie de gastos a partes iguales (por número de viviendas), y desde entonces se viene haciendo de esta manera, a pesar de que en los estatutos de la comunidad están previsto repartir estos gastos por coeficientes.

Transcurridos doce años, ha habido bastantes cambios de los propietarios de la comunidad, estando muchos de los nuevos propietarios en desacuerdo con esta fórmula de reparto; por lo que se ha vuelto a tratar en Junta la forma de reparto de estos gastos, sin conseguir ninguna de las dos opciones la unanimidad.

La pregunta es: ¿Es necesario volver a obtener la unanimidad para mantener el reparto de estos gastos a partes iguales?, o con que haya un solo vecino que se oponga a esta forma de reparto, se debería de empezar a hacerlo por coeficientes, tal y como está previsto en los estatutos de la comunidad.

RESPUESTA

La modificación del sistema de reparto establecido en el titulo constitutivo debe hacerse por acuerdo unánime. En el supuesto que planteas dices que en el año 2012 se acordó por unanimidad dicha modificación. Este acuerdo de modificación unánime es válido y vinculante para quienes firmaron dicho acuerdo, pero si no se inscribió en el Registro de la Propiedad, no es vinculante para los copropietarios que adquirieron con posterioridad.

Nuestra Audiencia Provincial (Sentencia 462/2022 de 31 de marzo, sección 3ª) resolvió un tema similar al que planteas diciendo que estos nuevos adquirentes no están vinculados por un acuerdo unánime de modificación de sistema de gastos mientras sean terceros de buena fe, en el sentido de que, si de alguna forma eran conscientes de la existencia de dicho sistema de reparto y no lo impugnaron en su día, sí que están vinculados.

En tu caso concreto desconozco el devenir de los acuerdos anteriores y las circunstancias de estos nuevos propietarios y por tanto no puedo analizar ni concluir sobre esta presunta vinculación.

En el supuesto hipotético de que dicho acuerdo de modificación de 2012 no fuera vinculante ni estuviera inscrito en el Registro, entonces cualquier propietario puede solicitar a la comunidad que se vuelva al sistema de reparto establecido en el titulo constitutivo y la comunidad puede acordar, por mayoría simple, volver a dicho sistema estatutario. Y si la comunidad no acuerda por mayoría volver al sistema estatutario de reparto de gastos, el propietario disidente podrá impugnar dicho acuerdo con muchísimas posibilidades de éxito (excepto en el supuesto de que no sea tercero de buena fe, tal como hemos comentado antes).

En resumen, cualquier copropietario puede exigir que se vuelva al sistema de reparto fijado en el título. Debe someter dicha modificación a la comunidad que podrá aprobarlo por mayoría simple y si no se alcanza dicha mayoría, podrá impugnar ese acuerdo con grandes posibilidades de éxito.

Esta modificación acordada por mayoría no tendrá efectos retroactivos.

Siento no poder ofrecer una respuesta más sencilla. Es un tema complejo y, consecuentemente, la respuesta también lo es.

Juan Romaguera

Abogado