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Acabo de hacerme cargo de una comunidad que tiene recogido en sus estatutos lo siguiente:

Artículo 8".- A efectos de la participación en los elementos comunes, y demás previstos en la Ley, las cuotas de participación que corresponden a cada departamento serán las fijadas en el titulo constitutivo. Con arreglo a ellas habrá de efectuarse el reparto de gastos que se originen, sea cual fuere la causa de éstos

Sin embargo:

a) Los propietarios de los departamentos Uno (garaje), Uno-bis y Dos (locales en planta semi-sótano, y patio con huerto a nivel de la planta baja), o de los - departamentos en que se dividieren, están excluidos del uso (a salvo naturalmente el -- que les pueda corresponder como propietarios o usuarios de vivienda u otro departamento con derecho a ellos), y por tanto también de los gastos originados por:

1) las-terrazas que cubren el edificio; y 2) el patio interior común.

b) En general, aquellos gastos que se originen por elementos que, a pesar de haber sido enumerados como comunes, sean de utilización habitualmente exclusiva de sólo alguno o algunos de los departamentos del edificio, serán de cuenta y a cargo de los propietarios de los departamentos a los que esté adscrita tal utilización habitual en cada caso siempre en proporción a sus respectivas cuotas.

He podido constatar que esto ha servido para que el coste de la reparación/impermeabilización de determinadas cubiertas ha sido repercutido exclusivamente a las viviendas que están inmediatamente debajo de las mismas (hay 5 escaleras en el edificio). Y lo mismo ha ocurrido cuando ha habido que sustituir la red interior de suministro de agua a las viviendas que pertenecen a una escalera en concreto.

Yo interpretaría que las exclusiones se refieren a gastos de mantenimiento ordinario (por ejemplo:

limpieza, alumbrado, decoración. . .) pero no a los dos casos anteriormente mencionados.

¿Es aceptable la interpretación que se ha hecho, y si no lo fuese, puede reconducirse la situación o ha de seguirse aplicando como hasta ahora el sistema que provoca mi consulta?

Respuesta:

La doctrina del Tribunal Supremo es contradictoria. Por ejemplo la sentencia de fecha 3 de Octubre de 2.013, ha señalado que la cláusula de exoneración solo se refiere a los gastos de conservación, es decir a los ordinarios y de reparación y no a los extraordinarios. No obstante, el Tribunal Supremo en la sentencia del 6 de Mayo de 2.013 ha reiterado, como doctrina jurisprudencial, que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los propietarios de inmuebles contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

Doctrina que también señala la TS, Sala Primera, de lo Civil, 427/2011, de 7 de junio.

Mi consejo es que sigas aplicando la fórmula que has heredado y más acorde con la doctrina mayoritaria, amén de podría además entenderse que se están vulnerando, por La Comunidad, la doctrina de los actos propios.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera