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Recientemente me he hecho cargo de la administración de una comunidad de propietarios que deben realizar obras en el terrado de la finca, tanto en la zona común como en la zona de terrazas que pertenece a los áticos.

Se deben rehacer las pendientes, volver a poner tela asfáltica y rehacer los sumideros de los terrados.

La escritura de división horizontal establece una serie de estipulaciones, entre ellas, la señalada con la letra d) que dice que el terrado que sirve de cubierta al edificio será de propiedad y aprovechamiento común de los pisos altos del edificio (está excluyendo a los locales) y que serán éstos los que deberán contribuir por igual a su conservación, reparación y limpieza.

¿Esto es correcto?

El Código Civil, artículo 396, establece que las cubiertas de los edificios son elementos comunes.

¿Puede la escritura de división horizontal ir en contra de este artículo?

¿Cómo debo entonces repartir el coste de las reparaciones?

A partes iguales sólo entre los pisos? Incluir a los locales y hacerlo a partes iguales?

Respuesta:

No estamos ante un tema pacífico. La doctrina es contradictoria. En este caso, el título constitutivo señala que el terrado que sirve de cubierta es PROPIEDAD de los dueños de los pisos altos. El propio título constitutivo desafecta un elemento común por naturaleza como es el terrado que sirve de cubierta al edificio, con la coletilla que deberán contribuir, esos pisos, a todos los gastos de conservación, REPARACION y limpieza, conceptos que integran los gastos ordinarios y extraordinarios.

Yo opino, sin perjuicio de equivocarme, que la reparación debe ser asumida por los propietarios de los pisos superiores, al existir tan clara disposición estatutaria.

Cordialmente,

Sebastian Romaguera