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El motivo de la consulta, es la posibilidad de repercusión de gastos comunes y/o extraordinarios, a la Com.Prop. de aparcamientos sitos debajo del Edificio de la Com.Prop. reclamante de los gastos.

Los antecedentes son los siguientes (se acompaña copia del certificado de obra nueva y división horizontal):

1.- Edificio por dos plantas de sótano, destinadas a garaje, planta baja a locales y 9 plantas.

2.- El Edificio tiene acceso por dos calles distintas (calle A y Calle B), que conforman dos Comunidades de Propietarios independientes (A y B).

3.- Las plantas de garajes (sótano), que conforman los Numero 2 y 3 de orden, tienen todas acceso por la rampa que baja desde la fechada de la Com. Prop. calle A.

4.- Los garajes están constituidos en una Comunidad de Propietarios diferente a las de A y B.

5.- En la Dirección General del Catastro, aparecen garajes, locales y viviendas, en el mismo Edificio.

6.- Consta inscrito el siguiente régimen de Comunidad, según el certificado de obra nueva y división horizontal de todo el Edificio, lo siguiente:

“Régimen de Comunidad.- Las relaciones entre los diferentes elementos independientes se regirán por las normas de la ley cuarenta y nueve de veintiuno de julio de mil novecientos sesenta, con las siguientes salvedades:

…/…

c) Los gastos comunes que origine el uso de los garajes o aparcamientos de las plantas sótano serán satisfechos por los propietarios de los mismos con independencia de los generales de la comunidad y se dividirán por el número de vehículos aparcados”.

Las consultas son las siguientes:

a) Entiendo que los gastos comunes del Edificio no se pueden repercutir a los garajes ¿Es correcto?

b) Entiendo que los gastos extraordinarios (reparación estructura del edificio, forjado del Edificio, etc…), sí que se pueden repercutir a los garajes ¿Es correcto?

c) ¿Cuál sería la proporción a pagar dichos gastos extraordinarios, ya que hay tres comunidades A, B, y C (aparcamientos) sobre un mismo Edificio? ¿Y sus coeficientes?, ¿Cuál sería la proporción que tendrían que pagar los garajes en caso de solo hacer la reparación de estructura el Edificio que conforma la Comunidad de Propietarios B, si la Comunidad de Propietarios A reparó por su cuenta la estructura del edificio que conforman sus viviendas? 

Os remito tabla de excel, para verificar si los cálculos son correctos.

c) ¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos comunes o extraordinarios?

Respuesta:

                Se trata de un edificio constituido, conforme el título, por una sola Comunidad de Propietarios de un solo edificio constituido por dos plantas sótano, una planta baja y nueve plantas de viviendas con dos zaguanes independientes. El titulo no contempla norma alguna que permita la creación de subcomunidades, si bien, de hecho, tal como señalas en tu escrito,  existen tres subcomunidades. Dos de viviendas con acceso por cada uno de los zaguanes existentes y otra de los garajes. Esta es la realidad jurídica. Señalar que se trata de un título constitutivo antiguo fechado en 1.975.

                En relación a tus preguntas:

                a.- la norma c) del título, determina que los gastos comunes que origine el uso de los garajes o aparcamientos de las plantas sótano serán satisfechas por los propietarios de los mismos con independencia de los generales de la comunidad y se dividirán por el número de vehículos aparcados.

                Si bien no excluye el título constitutivo  a los garajes concretamente del pago de los gastos ordinarios de la Comunidad general, debemos entender, incluso por el tiempo transcurrido, que la intención del constituyente era separar los gastos ordinarios de los garajes y de las viviendas y locales. Si nunca se han repercutido los gastos comunes ordinarios  del edificio a los garajes, no se puede ahora.

                b.-Es evidente que los garajes no están excluidos, como no podría ser de otra manera, de los gastos generales extraordinarios del edificio del que forman parte y por tanto, cualquier gastos extraordinario debe ser asumidos por todas las partes determinadas del inmueble conforme su cuota.

                c.- Por  cuotas de participación, a no ser que por unanimidad de una Junta General de todo el edificio, se acuerde otra forma de pago.

                d.- Cinco años por aplicación del Artº. 1.964 del Cc. (ver modificación realizada por Ley 42/2015)

            Cordialmente,

            Sebastián Romaguera