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Mi consulta consta de 6 preguntas, dirigidas a la asesoría jurídica. 

1.- ¿Tiene legitimación, una Comunidad de viviendas, que se administra de forma independiente a la comunidad de aparcamientos del mismo edificio, para reclamar a éstos  cuotas por la realización de obras de estructura, fachada…, que ascienden a 44.699,00 €, sin haber convocado a los aparcamientos para la aprobación de esos presupuestos? 

Las dos comunidades pertenecen a la misma división horizontal, pero se administran de forma independiente, contando cada una de ellas con un NIF, administrador, presidente y un libro de Actas. 

2.- Una vez realizadas las obras, por importe de 44.699,00 €, mal ejecutadas, no habiéndose tenido en cuenta a los aparcamientos para la aprobación de los presupuestos. ¿Puede la Comunidad de las viviendas hacer partícipes a los aparcamientos de las malas decisiones y gestiones de las viviendas e incluirlos en unas reclamaciones y derramas por trabajos mal realizados cuando no han sido los aparcamientos los que han tomado esas decisiones, ni podían tomar acciones para la destitución de su administrador y presidente, que ha gestionado las obras sin convocar juntas? 

3.-¿Puede la Comunidad de las viviendas reclamar judicialmente al aparcamiento unas cuotas para cubrir dichas obras que ascienden a un total de 44.699,00 €,  cuando no ha convocado a los aparcamientos para la aprobación de los presupuestos y al mismo tiempo incluirlos como parte para la reclamación judicial al constructor por la mala ejecución de las mismas, cuando no los han tenido en cuenta para su aprobación? 

4.- Cuando no ha tenido en cuenta a los aparcamientos para convocarlos en la aprobación de los presupuestos, que ascienden a 44.699,00 €  y se han realizado ya las obras, mal ejecutadas, tienen legitimación para convocarlos para la aprobación de:  

“1. Aprobación de las obras urgentes y necesarias realizadas en el edificio por daños estructurales 

en cubierta, fachada y bajante de pluviales. 

2. Aprobación importe abonado a la constructora por dicha obra. Acuerdo de liquidación de 

dichos importes entre todas las partes determinadas del edificio conforme al título constitutivo 

(cuota de participación). 

3. Adopción de acuerdos en cuanto a los defectos de la obra realizada Verticales Simon, 

facultando al Presidente para la interposición en su caso de la correspondiente reclamación 

judicial, incluso el peritaje correspondiente” 

5.- ¿Que pueden hacer al respecto los aparcamientos? 

En la citada Acta convocada por las viviendas, con posterioridad a la realización de las obras, además consta: 

“la Comunidad presenta actualmente muchos problemas a consecuencia de la mala gestión que ha llevado la anterior administración durante los últimos años, tanto económicamente como en cuestiones de mantenimiento del edificio y obras mal ejecutadas.” 

“De hecho, a día de hoy, la Comunidad no cuenta con ninguna factura sobre los trabajos realizados por la mencionada empresa. Además, las reparaciones realizadas no están bien ejecutadas puesto que no se ha resuelto en su totalidad el origen de los daños que afectan a algunas viviendas y al aparcamiento. 

Varios propietarios informan que actualmente continúan teniendo filtraciones de agua en sus 

viviendas, han aparecido grietas en paredes y la empresa antes mencionada ha dejado trabajos 

sin terminar. 

La Comunidad en general muestra su disconformidad con las obras realizadas por Verticales Simón, considerando además que se ha pagado mucho y que sería conveniente que se hiciera una valoración por un técnico de los trabajos ejecutados ya que los costes han sido excesivos. 

En base a todo lo expuesto, la Junta acuerda por unanimidad reclamar a Verticales Simón la correcta reparación de los trabajos que presenta deficiencias y ya han sido abonados, así como 

los que están pendientes de terminar. 

En el supuesto de que no se lleven a cabo las reparaciones pendientes de subsanar, se acuerda por unanimidad facultar al Presidente para la interposición de la correspondiente demanda judicial contra la empresa Verticales Simón, incluso el peritaje correspondiente. 

No se autoriza la realización de ningún nuevo pago hasta la justificación, desglose y correcta ejecución de los trabajos presupuestados, y la comprobación de que Verticales Simón efectivamente ha ejecutado la totalidad de los trabajos presupuestados y se han emitido las correspondientes facturas que se correspondan con la realidad, pudiéndose encargar si es preciso, como se ha dicho, el correspondiente peritaje para salvaguardar los derechos de la comunidad. Además, se faculta al Presidente a comunicar cuantas irregularidades administrativas y/o tributarias puedan existir ante la Administración correspondiente.” 

6.- De acuerdo con lo ya expuesto, a hechos consumados. Al ser las viviendas los convocantes, siendo mayor el número de asistentes y propietarios de viviendas que el de aparcamientos, es válido el siguiente acuerdo:  

“en cuanto al acuerdo de liquidación de dichos importes entre todas las partes determinadas 

del edificio conforme al título constitutivo, la Junta aprueba por mayoría la distribución del coste final de la obra entre todos los propietarios del íntegro edificio, y repercutiendo individualmente a los propietarios del aparcamiento las reparaciones que, por Ley, una vez aclarado el importe correcto a repercutir y que le correspondan en base a su cuota de participación” 

Quedo a la espera de sus respuestas

Respuesta:

Entiendo que se trata de una Comunidad compuesta de viviendas y aparcamientos, donde posiblemente se han constituido subcomunidades que no tienen por si misma personalidad propia, salvo el de organización interna de sus gastos, y que dependen todas (viviendas, locales y aparcamientos de la Comunidad de propietarios del integro inmueble.

                No se convocan aparcamientos sino propietarios y evidentemente la Comunidad del Inmueble puede reclamar las obras de estructura, fachada….. que son OBRAS DE CARÁCTER NECESARIO.

                Si existen desperfectos por las obras, deben ser todas las partes determinadas del edificio, sin excepción, las que deben asumir el coste de los mismos, incluso la posible reclamación al constructor.

                En Junta de Propietarios se puede adoptar por mayoría el cese de los órganos de administración.

                La Comunidad del edificio puede perfectamente reclamar a los propietarios de los aparcamientos el pago y será el Juez quien decida.

                Entiendo que siempre se tiene legitimación para convocar a todos los propietarios del Inmueble a Junta de Propietarios a través de lo previsto en el Artº. 16.2 de la LPH, para tratar los puntos del orden del día señalados.

                Cualquier propietario de los aparcamientos, si no está conforme con los acuerdos,  puede impugnarlos judicialmente. No creo que la acción prospere tratándose de obras necesarias previstas en el Artº. 10 de la LPH que no exige ni celebración de Junta.

                Los acuerdos son válidos y ejecutivos mientras un Juez no declare lo contrario.

                Cordialmente, Sebastián Romaguera