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Pregunta:

Agradeceré contestación a las preguntas que se indican a continuación a fin de poder determinar la responsabilidad de cada una de las partes, ya que existe una diferencia de criterios.

Por un lado tenemos a una comunidad de propietarios de varias viviendas y un sótano, que la suma de las viviendas y aparcamientos tienen un coeficiente de copropiedad del 100%.  CP 1

Por otro lado lo mismo, CP 2,  si bien  el sótano (que están los aparcamientos) tienen en común la rampa de acceso en la que la primera comunidad (CP 1) le cede el derecho de paso a la segunda (CP 2).

Los aparcamientos se vienen organizando como una comunidad independiente de cada una de las fincas, con su contador de luz, su sistema contra-incendios extintores etc… etc… Resulta que las bombas de agua del sistema contra-incendios es el mismo que emplea la primera comunidad para impulsar el agua a las viviendas.

Al ofrecer servicio a las dos comunidades  ¿a quien corresponde la reparación de las bombas? Y ¿el mantenimiento?

Hasta ahora, al ofrecer servicio tanto a las viviendas como a los aparcamientos al averiarse las bombas liquidaban el 50 % cada una de ellas, estando en disconformidad la segunda comunidad

( CP 2 ) al tener que abonar los gastos ocasionados por las bombas que impulsan agua a las viviendas de la primera comunidad.

Por otro lado se ha procedido al cambio de contadores de luz por parte de la empresa suministradora GESA y se ha detectado que la comunidad del aparcamiento estaba pagando el recibo que suministraba a la comunidad CP 2 y el recibo que pagaba la comunidad correspondía al aparcamiento.

La comunidad solicita la retrocesión de todos los recibos.

¿Desde qué año pueden reclamar la retrocesión?

En principio solicitan que GESA envíe copia de los recibos de los últimos 15 años.

Respuesta:

Apreciado administrador:

            Obvio es que en todas las subcomunidades de hecho existen problemas. No debemos olvidar que existen dos títulos constitutivos distintos de dos edificios con dos aparcamientos diferentes, que resulta que ambos constituyen una subcomunidad de hecho.

            Yo entiendo que el servicio del sistema contra incendio debe abonarse por todos los propietarios de las dos comunidades generales, incluidos los aparcamientos ya que en definitiva ese sistema está dando un servicio a todos los aparcamientos y la mitad de ellos son de la CP 2. Por tanto la liquidación a mi juicio siempre ha sido correcta.

            Yo lo que haría es reunir a todos los propietarios en una sola Junta de todos los propietarios de ambas comunidades al objeto de decidir el asunto y si cabe, constituir de derecho la tercera comunidad de aparcamientos.

            Yo creo que una subcomunidad de hecho no puede reclamar nada. Carece de legitimación. En todo caso, el problema debe resolverse entre las dos Comunidades de Propietarios de Derecho.

            Cordialmente,

            Sebastián Romaguera