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CONSULTA

En una comunidad se ha acordado cambiar la puerta de entrada que ya estaba muy vieja, pero no rota.

La propietaria de uno de los locales me comenta que, según su abogado, ella no debe pagar la puerta nueva, pero yo creo que es fachada del edificio y le corresponde pagarla a todos, viviendas y locales. Me argumenta que al ser un cambio de puerta por razones estéticas, no le corresponde pagar.

RESPUESTA

La mejora en la LPH es un concepto jurídico indeterminado que debe ser valorado en cada caso concreto.

El Artículo 17.4 LPH habla de aquellos servicios o mejoras que no sean requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características.

Por tanto la reposición de una puerta de entrada vieja, aunque no rota, podría perfectamente entrar en el concepto de obras necesarias de conservación, pero deberá valorarse dicha sustitución en el contexto del estado general del edificio (cambiar la puerta de entrada en un edificio cuya fachada se cae, con el resto de la carpintería en estado calamitoso podría pensarse que resulta una obra no justificada), en el coste proporcional de dicha puerta en relación a la categoría del inmueble (no tiene sentido poner una puerta de lujo en un edificio de calidad media) o si el coste de restauración de la puerta vieja es similar o incluso superior al de instalación de una nueva. Tampoco es necesario esperar a que la puerta se caiga en pedazos para proceder a su sustitución. Aquí hay que analizar el caso concreto y aplicar el sentido común. No hay una regla fija.

Si es una sustitución necesaria entonces bastará la mayoría para obligar a cambiar la puerta.

En todo caso, aun en el supuesto de que se trate de una obra de mejora, si la mayoría de 3/5 de propietarios aprueba dicha sustitución y su coste repercutido no es superior al importe de 3 mensualidades de gastos ordinarios, todos están obligados a pagar dicha obra.

Si la propietaria disidente no está de acuerdo deberá impugnar judicialmente el acta. Es un procedimiento caro y no creo que le compense. Además, si la gran mayoría de comuneros está a favor de la sustitución, no tiene muchas posibilidades de que dicha impugnación prospere.

En cuanto a si los locales están o no obligados a contribuir a la derrama de sustitución de la puerta de entrada depende de lo que digan los estatutos. Si los locales están exonerados de los gastos de zaguán y escalera, entiendo que la puerta de entrada al edificio entraría en dicha exoneración. En caso contrario, la sustitución corresponde a todos por coeficientes.

Juan Romaguera

Abogado