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La comunidad la integran estas escaleras:

Escalera 4   (nunca necesitará plataforma) el ascensor está a nivel de calle

Escalera 6 (necesitará plataforma)

Escalera 6A (tiene plataforma instalada hace unos años)

Escalera 6B (necesitará plataforma)

Le explico; el miércoles 23 tengo junta y uno de los puntos a tratar es la instalación de dos salva escaleras en dos entradas (nº 6 y 6B), hace unos años se aprobó la instalación de una plataforma para la escalera nº6A y el gasto se repercutió entre el íntegro de la comunidad (en esa época, la comunidad recibía ingresos de alquileres y todos los copropietarios lo aceptaron y lo acordaron así). No hubo que hacer derramas, se abonó del saldo de la comunidad.

Que ocurre ahora, la comunidad ha dejado de percibir ingresos de alquileres y la situación económica no es tan espléndida y es cuando salen dudas y preguntas…..de varios propietarios de la entrada de Escalera 4 (que nunca necesitará plataforma).

Adjunto la escritura y los estatutos de la comunidad, en base a dicha documentación, mi pregunta es la siguiente:

En el punto sexto de los estatutos… se especifica como deben de repartirse los gastos…, hay un párrafo que indica “los copropietarios a cuyas viviendas se entra por el mismo portal podrán acordar por su zaguán, escalera o ascensor mejoras especiales, pagando por si solos los gastos causados”   La instalación de una plataforma, se considera mejora especial???  

Pero hay otro párrafo que indica “los gastos de uso de escaleras, portero y ascensores se pagarán por partes iguales entre todos los copropietarios…”

Según su opinión, este gasto, como se debería de repercutir?

Porque le explicaré un poquito más, los propietarios de la entrada de Bernat de Boadella, 4, se quejan por dos aspectos, por una parte, la vivienda de la portería de su escalera (es la que genera más ingresos porque es la mejor situada) y de estos ingresos se beneficia toda la comunidad (el íntegro) por contrapartida su escalera nunca necesitará una plataforma…., pero ahora llevarán a cabo una modernización en el ascensor (quieren cambiar la estética de la cabina) y este gasto se facturará únicamente a la escalera BB, 4.

Saludos cordiales.

Respuesta:

                Se trata de una obra necesaria de las indicadas en el Artº. 10.1.b) de la LPH para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y requeridas por cualquier persona con discapacidad o mayor de 70 años. No se trata de una mejora especial a la que se refiere la norma estatutaria que me has remitido.

                Mi opinión es que esa plataforma debe ser abonada, como se hizo la anterior, por la integra comunidad de propietarios conforme la cuota de participación.

Cordialmente, Sebastián Romaguera

Re-pregunta:

Le agradezco su respuesta.

Si me lo permite, quisiera plantearle una última cuestión de esta misma CP, como le he comentado en mi correo anterior, esta comunidad la componen 4 entradas, en uno de los portales, existe una pequeña posibilidad (los arquitectos tienen que profundizar en el tema) de bajar el ascensor a cota cero, así se evitaría instalar una plataforma para salvar los escalones de esta entrada, en ese caso, el gasto también se repercutiría por el íntegro de la comunidad o en este caso, si que se consideraría mejora?? El fin sería eliminar las barreras arquitectónicas….

Agradezco de nuevo sus aclaraciones, quedo a la espera de sus opiniones.

Saludos cordiales.

Respuesta:

Tiene declarada la doctrina del TS que el hecho de bajar el ascensor a cota cero por razones  de accesibilidad universal implica una obra necesaria que debe ser abonada por la totalidad de partes determinadas del edificio al ser una modificación del recorrido del ascensor.

Te adjunto sentencias:

SP/SENT/696597

Se reitera como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-6-2011

SP/SENT/636555

Los propietarios de los locales exentos estatutariamente de los gastos de conservación, limpieza y alumbrado de portal y escaleras deben contribuir a la instalación de ascensor.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-10-2010

SP/SENT/526451

Carácter necesario de la ampliación del recorrido del ascensor, debiendo contribuir todos los propietarios, incluso aquellos exonerados en los Estatutos de los gastos referidos al ascensor.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 28-9-2006

SP/SENT/97795

Validez del acuerdo de instalación del ascensor para la supresión de barreras arquitectónicas.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-9-1997

SP/SENT/13750

EXTRACTOS

La cláusula que exonera a "los propietarios de las plantas baja y sótano están exentos de los gastos de portal, las escaleras y ascensores de acceso a las plantas alzadas y al servicio de calefacción" no incluye la ampliación del ascensor a cota cero 

"... - La doctrina de esta sala viene referida a los supuestos en los que en las normas estatutarias contenidas en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal se especifica la exención para determinados locales del edificio (departamentos en las plantas bajas y sótanos, en este caso) de contribuir a los gastos de conservación y reparación de determinados elementos comunes de los que no usan (portales, escaleras, ascensores ...), e interpreta a la luz de lo dispuesto en el art. 9.1. e) LPH que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida por la Comunidad; doctrina mantenida a partir de la sentencia 427/2011, de 7 de junio , y reiterada, entre otras, en las sentencias 342/2013, de 6 de mayo , 38/2014, de 10 de febrero y 543/2017, de 4 de octubre , y que solo tiene como excepción la instalación de un nuevo ascensor que antes no existiera ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre y 38/2014, de 10 de febrero ).

2.- La recurrente da por supuesto que las obras de bajada a cota cero del ascensor están incluidas en la excepción del artículo 1 de los Estatutos puesto que no se trata de una obra nueva de ningún ascensor, que ya existía, y que son comparables con las obras de adaptación o sustitución, sin que a esta interpretación sirva la que hace de la sentencia de esta sala de 23 de abril de 2014 , referida a la instalación de una plataforma «salvaescaleras». Cuestiona, en definitiva, que sea una instalación ex novo o nueva, como dice la sentencia, para justificar la desestimación de la demanda.

3.- Es cierto que la sentencia de 23 de abril de 2014 , que cita la de 10 de abril del mismo año , señala que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez, pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble; la razón de ello, se dice, es por analogía. Ahora bien, ello no determina una solución jurídica distinta, puesto que la adoptada en la sentencia no se opone a lo dispuesto en reiteradas decisiones de esta Sala:

(i) las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre ).

(ii) sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre , y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

(iii) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor. ..."

Cordialmente, Sebastián Romaguera