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Buenos días,

Tenemos un caso de una comunidad con 3 escaleras, las cuales participan en los gastos de las zonas comunes. Se da la siguiente situación: dos escaleras y por lo tanto la comunidad general nombran a un Administrador y una de ellas manifiesta su intención de gestionar sus propios gastos como una comunidad restringida de la cual dispone de un libro de actas legalizado con el NIF de la comunidad general, pendiente de obtener un Cif para dicha escalera y una cuenta corriente independiente desde hace 21 años.

 El caso es que las otras dos escaleras ( 1 y 3) están empeñadas en que la escalera 2 no puede gestionar sus propios gastos y se mantienen en la posición que la escalera 2 deberá estar integrada en la comunidad general con un número de cuenta único para todos.

Este despacho entiende que la escalera 2 podrá gestionar los gastos propios (luz, agua, limpieza, ascensor y gastos varios) participando en los gastos de la comunidad general, pudiendo mantener un número de cuenta independiente, un libro de actas y un Cif como una comunidad restringida y por supuesto nombrar al Administrador que consideren.

Ruego nos indiquen si estamos en lo cierto. 

Respuesta:

Estamos hablando del supuesto de que tras el funcionamiento de una Comunidad General de tres escaleras durante años, ahora una de ellas quiere independizarse (supuesto muy en boga en la actualidad en España). No estamos hablando de la existencia de facto de tres subcomunidades de hecho que funcionan independientes.

Dicho esto, y entrando en el fondo del asunto, si bien el Artº 2. d) de la Ley de Propiedad Horizontal reconoce la aplicación de la ley a las subcomunidades, se está refiriendo - la norma - a la realidad existente en el supuesto de que la posibilidad de constituir subcomunidad venga reflejado en el título constitutivo, o como consecuencia de un acuerdo unánime de todos los propietarios. La voluntad de unos propietarios de una escalera de constituir independientemente una subcomunidad con la oposición de la mayoría de propietarios de la Comunidad general (dos escaleras) no es viable, amén de que por sí misma esa subcomunidad no tendría personalidad propia.

Lo que resulta a mi juicio indudable es que el hecho de que existan tres escaleras en un edificio no da lugar al nacimiento espontáneo de subcomunidades, ya que en tu caso existe un único título constitutivo y una sola comunidad y, por tanto, se requiere para constituir una subcomunidad que gestione sus gastos independientemente, a mi juicio, el acuerdo unánime. La SAP Castellón de 20 de diciembre de 2.012, entre muchas, señala como corma general que cuando existe una sola finca registral, sin que en el título constitutivo se establezca diferenciación en razón de la puerta de acceso, debe entenderse que se trata de una sola comunidad, sin que la realidad jurídica pueda ser alterada por la circunstancia que existan otros accesos independientes, pues para ello sería necesaria la unánime modificación del título que alumbro a la única Comunidad.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera

Repregunta:

Apreciado Sr. Romaguera,

En aclaración al asunto que nos ocupa indicarle que la escalera 2 no quiere independizarse de la comunidad general, sino llevar sus gastos de escalera como lo lleva realizando durante 21 años. Desde la constitución de la comunidad la Junta de propietarios decidió disponer de 4 cuentas corrientes. Una para cada escalera y otra para la comunidad general. Asimismo, durante 21 años se convocaban 4 juntas de propietarios, 3 para cada una de las escaleras y otra para la comunidad general. El asunto es que ahora la comunidad general y dos escaleras las administra otro gestor. La escalera 2 ha optado por continuar con el Administrador que gestionó el tema durante 21 años para que le lleve los gastos propios de su escalera. La comunidad General no admite que la escalera 2 mantenga su número de cuenta ni gestione sus gastos propios independientemente. El caso es que las demás escaleras tienen una morosidad importante y por ello, desde la constitución de la comunidad se tomó el acuerdo de abrir 4 cuentas corrientes para que las escaleras que abonan sus cuotas correctamente no tengan que financiar los gastos propios de las escaleras restantes.

Un atento saludo,

Respuesta:

La pregunta es muy diferente a la que anteriormente me has remitido y que originó la contestación del pasado 11 de Noviembre. Realmente es necesario siempre que me concretéis lo que se solicita a la asesoría jurídica del Colegio. Si realmente llevan más de 21 años separadas y con contabilidades diferentes, obvio es que no se le puede prohibir a la referida escalera que se auto gestione sus gastos con un administrador si lo desea.

Sebastián Romaguera