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Un edificio constituido por dos escaleras de viviendas, parking y locales comerciales. Según la escritura de constitución de Propiedad Horizontal, establece:

4º.- Que cada una de las escaleras que integran el edificio y la planta principal destinada a garaje, formará una comunidad restringida y que cada una de ellas se reunirá y formará sus acuerdos 12 (derogado) LPH y siguientes y elegirán un Presidente.

5ª.- Corresponderá a cada Junta de Comunidad restringida, las facultades que especifica el art. 13 LPH cuando se refiera a elementos comunes privativos de las mismas.

6ª.- La totalidad de propietarios de las entidades del total del edificio, formarán a los demás efectos de la Ley de referencia, una Solca comunidad que se regirá por lo expresado en la misma, con las siguientes especialidades:

a.      Los presidentes de las comunidades restringidas, es decir, de cada una de las escaleras y de la planta principal destinada a garaje, no podrás ser elegidos presidente de la Comunidad de la totalidad del inmueble y tendrán carácter de Vicepresidente.

b.      S establecen que son elementos de propiedad común ………….

c.       La participación en los gastos generales se realizará en función de las cuotas de propiedades que tienen asignada cada entidad, …………………….

Por otro lado, me encuentro con que:

I) Las viviendas de las escaleras I y II, tienen cada una de ellas bien configurado su coeficiente, es decir, suman el 100% de coeficientes del total de la escalera a la que pertenecen, no dice nada del total del edificio

II) La planta principal destinada a parking, también la suma total de los coeficientes es correcto, es el 100% de esa planta, no dice nada del total del edificio.

III) Los locales, según los coeficientes asignados en escritura, suman un total de 19’07 por cien, pero no especifica ese porcentaje a qué comunidad ese refiere, supongo que al total del edificio.

Mis preguntas son: Cuántas comunidades independientes, con sus respectivos libros de Actas debe haber?. Entiendo que una para escalera I; otra para escalera II, otra para el parking y además una comunidad general que englobe esas tres y los locales. En el caso de que sea así, como se configura el 100% de la general?, si en la escritura no especifica los coeficientes de todo el edificio.

Te adjunto las páginas de escritura que creo te pueden ayudar a explicar lo que te pregunto. En el adjunto 1 van división horizontal y en el adjunto dos los coeficientes locales.

Respuesta:

Una vez revisada la documentación que me has remitido, entiendo que estás en lo cierto en relación a tu consulta. Efectivamente existen tres comunidades que sus coeficientes independientes suman 100 (dos escaleras de viviendas y los aparcamientos) y la Comunidad General que además de englobar a todos (viviendas y aparcamientos) engloban a los doce locales de los bajos.

Obvio es que es atípico, según comentas, el titulo constitutivo y parece increíble que la general no se configure a 100% las cuotas de participación que debería resaltar la escritura para los gastos generales  comunes del total inmueble. De entrada  su calificación jurídica se asemeja a la de los complejos inmobiliarios previstos en el Artº. 24 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.  Lo que deberías hacer es consultar con el registro la existencia de alguna escritura anterior o posterior….pues no es posible que no existan cuotas. Me faltan datos….para seguir comentando.

Cordialmente,  Sebastián Romaguera