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En una Comunidad un propietario solicita que se le sustituya la baranda del balcón, al encontrarse en mal estado.

Hay mas barandas que están mal. Ya se han sustituido, si mal no recuerdo, dos, una con cargo de la Cdad. y otra con cargo a la vivienda afectada.

El edificio es del año 1975.

La pregunta es la siguiente:

Las barandas son elemento común o privativo, y a quien le corresponde abonar la reparación y o la sustitución?

Agradecería una respuesta.

Respuesta:

El tema es complicado.

Obvio es que con la redacción del artículoº 396 del Código Civil que señala "las fachadas con los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que la conforman….” cabe incluir a las barandillas como elemento común, aunque la conservación y mantenimiento dependen de lo que haya decidido (o efectuado hasta la fecha) la Comunidad.

Si no hay antecedentes, el acuerdo de la Junta determinará el sistema, bien que cada uno pague sus gastos (donde se pueden incluir también los elementos de cierre que igualmente señala el citado precepto legal), que se haga a medias, que todo corra a cuenta de la Comunidad, o simplemente que se abone individualmente porque se tiene el uso exclusivo y no es lógico que el abandono de algunos lleve consigo gastos para todos.

A pesar de ello, en vuestro caso no existe un acuerdo expreso sobre este extremo y se me señala que existen otras barandas o barandillas en mal estado en el edificio, que debo suponer es debido a un envejecimiento de los materiales conjuntamente con una posible falta de mantenimiento. Tampoco existe una norma estatutaria expresa sobre ese extremo, si bien del artículo 14 parece desprenderse la obligación de los propietarios al remozamiento y pintura de las barandillas y por tanto, su obligación de conservación.

Lo normal es que en la próxima junta se adopten las decisiones que parezcan oportunas para hoy y para siempre, no solamente contando con la solicitud actual de un propietario, sino pensando en que el mismo tratamiento tendrá que darse con el resto. No debemos olvidar que si bien el artículo 396 del Código Civil menciona las terrazas y balcones como elementos comunes, lo hace en relación con la configuración y sus revestimientos exteriores (donde se podrán incluir las barandillas), con independencia de que la superficie de cualquiera de dichos elementos sea claramente privativa. En ningún caso supone que la conservación normal de los mismos, por ejemplo, cristales, persianas, toldos, etc., tengan que ser reparados por la Comunidad, es a mi juicio responsabilidad individual las labores de mantenimiento y conservación, y mas con la perspectiva del artículo 14 de los Estatutos. Ahora bien, si se acredita que las barandillas están mal por una inadecuada o inexistente conservación del propietario, entonces la responsabilidad será en exclusiva del causante de la situación. En sentido contrario, si se trata de un defecto de construcción o de un envejecimiento de los materiales de construcción ajeno a las labores del mantenimiento de todas las barandillas o su mayoría, o como consecuencia de un nuevo remozamiento necesario y periódico de la fachada donde se integran las barandillas, correspondería a la Comunidad. Un informe pericial posiblemente determinaría la causa.

Cordialmente,

Sebastian Romaguera