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CONSULTA

En una comunidad de propietarios, el Presidente quiere llevar a la Junta un punto por el cual, en caso de sustituir las calderas particulares de cada vivienda obligar que pongan calderas eléctricas.

El Motivo es el siguiente:

Al haberse prohibido las calderas atmosféricas, ahora todas las calderas de gas, como van por condensación tiran vapor de agua y al estar los tubos en la fachada este vapor molesta a los vecinos de los pisos superiores. No hay conductos internos por el cual conectar los tubos de las calderas y evitar esta molestia.

RESPUESTA

En primer lugar, decir que la comunidad es soberana para adoptar los acuerdos que considere oportunos a propuesta de su presidente o de cualquier comunero y los propietarios discrepantes tienen derecho a impugnarlos.

Entrando sobre el fondo de la consulta, entiendo que actualmente existe una instalación de salida de humos para cada piso que hasta la fecha se ha venido utilizando con calderas atmosféricas que exhalaban humos residuales. Esta situación ha sido pacífica y consentida.

Ahora con la prohibición de la instalación de calderas atmosféricas y la consecuente obligación de instalarlas de condensación, se plantea el problema de que éstas últimas, aparte de los correspondientes humos de la combustión, emiten vapor de agua.

La cuestión estriba en la consideración de que la emisión de vapor de agua es lo suficientemente molesta para prohibir la instalación de este tipo de calderas. Porque si se adopta el acuerdo de prohibir la instalación de calderas de condensación en base a que los vahos que expiden (vapor de agua) molestan a los otros vecinos, con independencia de las consideraciones técnicas que obviamente desconozco, entiendo que si estas molestias no son evidentes y objetivables, podrá ser fácilmente impugnado por cualquier propietario disidente ya que, a priori, el vapor de agua es inocuo, no genera olores, no es peligroso para la salud, etc. y por tanto no es razón objetiva para la prohibición de calderas de condensación.

Además existiendo ya el servicio de salida de humos para cada piso, su eliminación o prohibición de uso, debería ser adoptado por una mayoría cualificada de 3/5 del artículo 17.3 LPH.

En definitiva, la cuestión esencial para que el acuerdo sea viable, a parte del quorum necesario, es que la comunidad disponga de un informe técnico que acredite la entidad de las molestias derivadas de los vapores emitidos y que justifique su prohibición. En caso contrario auguro impugnaciones difíciles de combatir.

Juan Romaguera

Abogado