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Tenc una consulta en relació a la titularitat d’unes terrasses i balcons d’uns apartaments d’una comunitat de propietaris que recentment m’ha contractat.

Segons l’article 396 del Codi Civil la titularitat d’aquests elements és comuna.

La Declaració d’obra nova i divisió horitzontal inclou dins la definició de cada element privatiu la superficie d’aquests balcons, terrasses o porxades. Per tant, entenc que els considera privatius.

Els Estatuts aprovats (unànimement) amb posterioritat contemplen en el títol 6. Elements privatius:

“Cada propietario tiene la plena propiedad del apartamento que se le haya asignado, con las limitaciones que le vengan impuestas por Ley. En esta propiedad privativa irá comprendido el pavimento, los balcones, los armarios, el cielo raso y las instalaciones con que cuentan, así como las terrazas a nivel”.

Per tant, sembla que els Estatuts i Divisió Horitzontal entren en confrontació amb la Llei.

Agrairia la vostra opinió sobre la titularitat d’aquests elements i, conseqüentment, qui ha d’assumir les reparacions en cas de deteriorament pel pas del temps que, en en el cas de terrasses que són cobertes d’altres apartaments, produeix filtracions en els apartaments inferiors. I també qui ha d’assumir la reparació pel desgast de balcons i baranes exteriors.

Respuesta:

Tiene señalada la doctrina que los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.

En tu preguntas señalas que en base a la descripción obrante en la escritura de obra nueva, que no conozco y no he podido revisar, incluye como privativa la superficie de terrazas y balcones y además este extremo ha sido incluido en unos Estatutos aprobados por unanimidad.

La doctrina no es pacífica. Existen sentencias contradictorias. En estos casos hemos de diferenciar, a mi juicio, entre las terrazas que se forman tanto a nivel de la última planta, como las que constituyen las mesetas de patio de luces a nivel de la planta primera tienen la consideración de elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que esas terrazas se configuren como privativas. Así la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de abril del 2013 establece que: "Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa ( SSTS 17 de febrero 1993 , 8 de abril de 2011 ; 18 de junio 2012 , entre otras)".

Igualmente tiene señalado el TS que en forma alguna la parte estructural que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa (STS de 8 de abril de 2011, RC 620/2007). La cubierta del edificio (STS de 24 abril de 2013, Rc. 1883/2010) no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa (SSTS de 17 de febrero de 1993, 8 abril de 2011 , 18 de junio de 2012 , entre otras).

Con estos antecedentes mi opinión es que cualquier reparación que deba realizarse en un elemento común por naturaleza como son las terrazas cubiertas si no es debido a un uso negligente o culposo del propietario que las utiliza, deben ser reparadas por la Comunidad. En cuanto a las barandillas de los balcones, entiendo, al ser derecho disponible y haberse acordado en los Estatutos por unanimidad, deben ser reparados por los propietarios.

Como ves, deberás analizar el caso concreto.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera