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A petición expresa de la comunidad realizo las siguientes preguntas:

En la división horizontal, la parte determinada número diecinueve de orden que corresponde al ático se describe de la siguiente forma: Ocupa una superficie cubierta de 96,27m2. y otra descubierta que es la de sus dos terrazas privativas, una de las cuales ocupa 22,64 m2 y la otra 45,58 m2. Se le asigna una cuota del 6,05 %. (página 8)

1.-¿La reparación de las terrazas del ático, tanto solado como forjado le corresponde al titular del ático al ser privativas las terrazas, o tan sólo el solado?

El resto de las viviendas tienen acceso a un balcón, que no figura en la descripción de su parte determinada en la división horizontal figura únicamente la superficie útil y la cuota sin ninguna referencia al balcón.

La superficie interior del balcón pertenece a cada uno de los propietarios de esas viviendas. La reparación del solado de los balcones entiendo que corresponde al titular de la vivienda y la reparación del forjado, al ser estructura sobre saliente en la fachada, corresponde a la comunidad al igual que las barandillas. Quieren que confirme estas cuestiones:

2.-¿Los balcones, son espacios privados y forman parte de la vivienda?

3.-¿La reparación del solado le corresponde al titular de la vivienda?

4.-¿La reparación del forjado le corresponde a la comunidad?

5.- ¿Las barandillas de los balcones forman parte del cerramiento de la fachada, por lo que su reparación y sustitución corresponde a la Comunidad?

6.-¿El mantenimiento y conservación de las barandillas, pintado anual de las mismas corresponde al propietario de la vivienda o a la comunidad?

Respuesta:

Son ilegibles las notas registrales que se han remitido. No puedo comprobar que estatutariamente las terrazas descubiertas –como señalas- hayan  sido calificadas increíblemente en el título constitutivo como elemento privativo propio formando parte integrante de la vivienda. Lo normal es catalogarlas como elemento común de uso privativo.

Preciso la escritura de Obra nueva y división Horizontal o una traducción de esas notas a través de un certificado.

No obstante y con la advertencia anterior y sin perjuicio de poder equivocarme por no haber comprobado el título, señalar:

               1.- La regla general es que siendo la terraza cubierta un elemento común por naturaleza aunque el uso sea privativo, será costeada la reparación  por la Comunidad de Propietarios a no ser que sea producido el daño por un uso culposo o negligente del usuario quien deberá abonarlo bien directamente o a través del derecho de repetición.

2.- Conforme el Artº. 396 del Código Civil los balcones, ventanas, terrazas incluyendo su imagen y configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores tiene la consideración de elemento común. Por tanto los balcones y las barandillas como elemento de cierre tienen la consideración de elemento común y corresponde a la Comunidad su reparación, sea forjado, solado o barandillas, siempre que los estatutos no digan lo contrario o no exista acuerdo de Junta.

               Cordialmente,

Sebastián Romaguera