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CONSULTA

Adjunto una Certificación de finca matriz del edificio de xxxxxx, en C/xxxxxxxxxxxx, así como tres notas registrales simples, para que el asesor jurídico pueda determinar la situación de varias terrazas que habitualmente serían zonas comunitarias de uso privativo, pero que en este edificio entiendo que son privadas y pertenecientes a viviendas concretas; necesito esta ayuda.

RESPUESTA

Por la descripción de las tres partes determinadas que ofrece el registro de la propiedad me decanto por considerar que dichas terrazas son privativas.

Y ello es así porque a mi entender: se describen las terrazas dentro de la misma parte determinada; se habla de que “corresponde a esta vivienda una parte de la terraza” o “una terraza descubierta” sin hablar de que le corresponde el uso exclusivo; además los linderos de cada una de estas partes determinadas resultan inclusivos de las terrazas (no dicen que lindan con terraza comunitaria de uso exclusivo, que implicaría que no le pertenece privativamente, sino que al definir los linderos lo hacen incluyendo dichas terrazas).

Los estatutos no establecen ninguna regla en relación a dichas terrazas que contradiga lo anterior.

Hay una sentencia interesante de nuestra Audiencia Provincial que, en un supuesto casi idéntico, partiendo de una descripción muy similar, establece que se trata de terrazas privativas: Sentencia nº 317/2013 de 12 de septiembre de la Sección 3ª.

En la nota registral que se acompaña con la demanda, en la que se describe la parte determinada de la que es propietario el demandado, se señala:

" URBANA: NUMERO CUARENTA Y CINCO DE ORDEN.- Vivienda letra H o derecha en planta de NUM004 , mirando el edificio desde la zona marítimo terrestre, (...) Dicha vivienda tiene una superficie construida de CIENTO SEIS METROS CUADRADOS, distribuidos en recibidor, estar-comedor, cocina, tres dormitorios, dos baños y un trastero; teniendo una terraza en su parte frontal de CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS. Linda -mirando la fachada principal del edificio, entendiendo por tal la que da a la zona marítimo terrestre-: por el frente y por la derecha, con vuelo sobre zona de ensanche del edificio; por la izquierda, con rellano de la escalera, vivienda de la izquierda de esta misma planta y zona de ensanche del edificio. Le es INHERENTE el uso exclusivo de una terraza de la zona sobre-ático de NO VENTA METROS CUADRADOS, que linda: por el frente y por la derecha, con vuelo sobre zona de ensanche del edificio; por la izquierda, con terraza inherente a la vivienda de la izquierda de esta misma planta y en parte con terraza común y habitáculo de maquinaria y ascensores; y por el fondo, con dicha terraza común".

Existen, por tanto, dos terrazas, la que existe en la misma planta de la vivienda, debajo de la que se encuentra la vivienda propiedad de los actores, y la que se encuentra en la zona sobreático, encima de la vivienda del demandado. Se incurre en la sentencia de instancia, tal y como se denuncia en el escrito de recurso, en una confusión, pues se hace mención en la misma a la terraza sobreático, que no es a la que se refiere el presente procedimiento.

De su propia descripción, dentro de la parte determinada, y de los linderos de la finca, que resultan inclusivos de la terraza, resulta su consideración como elemento privativo, a diferencia de la terraza sobreático, de la que se le atribuye el uso exclusivo, lo que mantiene su carácter comunitario.

De todas formas, ya sabes que tampoco hay tanta diferencia de trato entre una terraza/cubierta privativa y una de uso exclusivo: en estas últimas el propietario que ostenta el uso exclusivo debe hacerse cargo de los gastos ordinarios únicamente cuando las reparaciones provengan de un mal uso por parte de dicho usuario; en las primeras, privativas, se hacen cargo del mantenimiento ordinario en todo caso, en la misma forma que del interior de la vivienda. Los gastos extraordinarios, reparación estructural o de impermeabilización de dichas terrazas/cubiertas, corresponden, en ambos casos a la comunidad.

Juan Romaguera

Abogado