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A petición de la comunidad, solicito consulta a la asesoría jurídica, con respecto a la titularidad de las terrazas, si son comunitarias o de propiedad de los primeros pisos.

Adjunto la escritura de división horizontal.

En este caso concreto, entiendo que son propiedad de los primeros pisos, al no hacer referencia al uso y al habérselas adjudicado expresamente, incluso antes de la construcción y división de la finca, dentro de la negociación con el constructor al ser propietarios del solar.

En la escritura de división horizontal, el propietario del solar se reserva el derecho de edificar para sí una planta baja y un primer piso con sus terrazas, cediendo al otro compareciente, el constructor, el derecho de edificar cuatro pisos más, sobre dicho primer piso, siendo propiedad de este, el constructor, los mismos , con sujeción a los pactos y condiciones que se detallan:

"A.- La planta baja se edificará en toda la superficie del solar descrito, dejándose solamente sin edificar una franja de un metro treinta centímetros en todo el ancho del fondo del mismo, con destino a patio; en cambio los cinco pisos, que ocuparán todo el ancho del solar, tendrán solamente una profundidad de veinte y un metros cuarenta centímetros, siendo anexidad del primer piso que se reservan los cedentes una terraza posterior, construida por toda la cubierta del local de la plata baja que caiga fuera del área de los piso, y pudiendo tener los otros cuatro pisos superiores, cuyo derecho de edificar se trasmite al constructor, un voladizo posterior de un metro aproximadamente de ancho."

En el capitulo QUINTO inscriben la finca dice textualmente, copio y pego: "Los señores comparecientes manifiestan, con el fin de que sean inscritas bajo número diferente en el Registro de la Propiedad, que las distintas partes determinadas de la finca deslindada en el apartado inmediato anterior, susceptibles de aprovechamiento independiente, son las que a continuación se detallan:

A.- De propiedad de D. ..., por iguales partes indivisas, las siguientes:

Número UNO.- Local de negocio de la planta baja....

Número DOS.- Vivienda del primer piso primera puerta, con una terraza posterior, que mide ciento sesenta y siete metros cuadrados (de los cuales corresponden ochenta y cinco a la vivienda propiamente dicha y ochenta y dos a la terraza), y linda todo por frente......."

Número TRES.- Vivienda del primer piso segunda puerta, con una terraza posterior, que mide ciento sesenta y siete metros cuadrados (de los cuales corresponden ochenta y cinco a la vivienda propiamente dicha y ochenta y dos a la terraza), y linda todo por frente......."

B.- Y propiedad de D. ..., las siguientes, o sea del segundo al quinto piso.

Quedo a la espera de su respuesta, en relación a quien le corresponde la reparación de las terrazas.

Respuesta:

Yo entiendo, sin perjuicio de mejor opinión, que conforme se describe en la escritura facilitada y sobre todo en la descripción de la propia vivienda, la terraza en cuestión tiene la consideración de elemento privativo de titularidad de los propietarios de la vivienda del primer piso. El hecho de que esa terraza sea cubierta del local, no le priva, a mi juicio, de esa calificación y no se puede aplicar, en este caso concreto en que la descripción de la mentada vivienda y la adjudicación del derecho de edificación así lo expresó, el artículo 396 CC y la jurisprudencia que determina que si las terrazas son cubierta del inmueble tienen carácter común, ya que ello, conforme señala el último inciso del mentado artículo al referirse a la voluntad de los interesados, solo ha de entenderse salvo previsión en contrario de la propia escritura y eso es un derecho disponible.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera