Hola Sebastián , no se contestar a este correo de un cliente ,¿me puedes ayudar?

Te paso a relatar el tema. Necesitamos saber si con esto que te digo, cabe la usucapión ordinaria de un bien inmobiliario.

Hace 18 años, mi padre y mis tíos dividieron una finca rústica en 6 partes. Una vez hechos los lotes y sorteados, se adjudicaron a cada uno y se escrituraron según ley.

Tanto en la escritura, como en el Registro de la Propiedad como en el Catastro, aparecen bien consignadas y descritas. A cada uno, lo que le tocó en subasta y se adjudicó.

El hecho es que la parte de mi padre y la de mi tío, lindaban, y para hacer el cerramiento, sólo faltaba extender una valla en un extremo de la finca, donde ambas lindaban. Sea como fuere, el hecho es que mi tío fue quien realizó el vallado y lo pagó, con consentimiento mutuo entre ambos.

Tras 18 años de convivencia pacífica, ahora nos reclama una hectárea, pues dice que el vallado lo puso mal y que ocupamos una hectárea suya.

Efectivamente, nosotros tenemos 100 hectáreas escrituradas originalmente, que fue lo que nos tocó, y coincide con el catastro y con el registro, así como la ficha de la SIGPAC.

Y es en la ficha de la SIGPAC donde se aprecia que la valla lindera está colocada más adelante en el terreno, con lo que la diferencia es una hectárea. Por tanto, tenemos escrituradas 100 hectáreas pero hemos disfrutado de 101 durante 18 años. Registralmente, esa hectárea es suya. En nuestro título de propiedad, constan 100.

La pregunta es. Creemos que en este caso cabe la USUCAPION ORDINARIA, ya que tras ese periodo de tiempo de coexistencia pacífica en la que nadie reclamó nada, hemos tenido 1 hectárea más por que así lo decidieron ellos de mutuo acuerdo. Como mi padre falleció, no podemos corroborarlo. No hay escrito alguno. Sólo sabemos que mi tío valló el terreno de acuerdo con mi padre.

Así mismo, cuando mi tío cedió esa hectárea, se hizo de buena fé, pues mi padre creía que su hermano era propietario de dicha hectárea, como así es, dado que él tiene el título de la finca en cuestión, que mide 100 hectáreas también. Pero él ha disfrutado sólo de 99…

Hemos tenido esa hectárea en nuestro cercado desde el año 2.004.

 ¿Cabe la usucapión ordinaria???????

Respuesta:

Este tema que debería estudiarse detenidamente.

A los efectos de contestar a tu pregunta debo señalarte que el Artículo  1957 del Código Civil señala que el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles  prescriben por la posesión durante 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes, con buena fe y justo titulo. El problema estriba en estudiar debidamente si existe “justo título” en cuanto de lo contrario la prescripción seria de 30 años conforme el Artº. 1.959 de dicho texto legal.

Lo primero que yo haría sería solicitar un informe pericial sobre la extensión actual de la finca.

Cordialmente, Sebastián Romaguera