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Ante la gran cantidad de jurisprudencia confusa y no específica, o que no acabo de encontrar claramente y ruego me disculpe por ello, rogaría que me ilustrara sobre la postura y protocolo más correcto a la cuestión.

ANTECEDENTES

Uno de los locales comerciales tiene acceso posterior a través de una puerta sita en el interior del zaguán.

Los usuarios del local utilizan habitualmente, diariamente, dicha puerta para acceder al local, atravesando elementos y utilizando servicios comunes que hasta fecha pagan sólo las viviendas de las plantas altas. Dichos usuarios (inquilinos) acceden a través del portal de la escalera de las viviendas, emplean, desgastan y provocan incluso averías o desperfectos derivados del uso en sus puertas (2), su cerradura, su iluminación, trasiegan y ensucian el suelo cuya limpieza realiza una empresa contratada por la comunidad, rozan las paredes al trasegar objetos, en la última reforma del local trasegaron materiales y escombros, etc.

La existencia de la puerta figura expresamente en los estatutos y obra nueva, y físicamente está operativa desde la edificación inicial.

La obra nueva indica expresamente que los locales están exentos de contribuir a los gastos de escalera. De hecho nunca han pagado hasta fecha nada absolutamente por ello.

La obra nueva la confeccionó el promotor del edificio, dueño del solar en su momento, y dicha familia, hoy hijos y/o primos, siguen siendo los dueños del local.

Los propietarios de las viviendas de la escalera (amplia doble mayoría del edificio) se sienten agraviados y perjudicados económicamente, aparte de ser motivo de alteración de la convivencia pacífica, por el hecho de que los locales nunca han pagado estos gastos y entienden que deberían contribuir a ellos excepto ascensor y portero automático ya no son susceptibles de uso habitual), más cuando hacen uso diario de estos elementos y servicios comunes que no son susceptibles de independización.

Los dueños del local y su abogado amenazan en demandar a la comunidad si continua en vigor el acuerdo de junta de la amplia doble mayoría de los asistentes acordando aplicar la repartición de gastos que propone el administrador.

PREGUNTA

La pregunta principal es si los locales deben contribuir a los gastos.

En mi humilde opinión entiendo que sí, en base al art. 396 CC.CC, el art. 9.1 L.P.H. y la Disposición Final de la L.P.H. Pero antes de implicarnos en la comunidad en un proceso dañino para todas las partes agradecería que con su dictamen pudiéramos todas las partes ahorrarnos ese gran esfuerzo, tiempo, dinero, conflicto y enemistad personal que a va a mayores entre copropietarios del edificio.

ACTUACIONES POSTERIORES

En tal caso Sr. Romaguera, si vd. considerara que los locales deben contribuir a esos gastos, ¿qué me recomienda hacer después?

1.- Aplicar ya la Disposición Final de la L.P.H., el art. 9.1 LP.H. y el 396 CC.CC y repartir los gastos como plantea el administrador sin necesidad ni intención alguna de pleitear y generar más gastos, y esperar a la hipotética demanda del dueño del local si es que siguiera en esa intención. Es decir esperar a la demanda de la parte que se considera afectada.

2.- Aplicar ya mismo la Disposición Final, el art. 9.1 LP.H. y el 396 CC.CC para no seguir perjudicando más si cabe aún a las familias propietarias de las viviendas, y paralelamente acudir a los tribunales demandando la nulidad de ese texto que aparece en el estatuto del edificio que dice que están exonerados de dichos gastos. Luego acudir con esa sentencia al Registro de la Propiedad a que se formalice públicamente.

3.- No aplicar la Disposición Final de la L.P.H., ni el art. 9.1 LP.H. ni el 396 CC.CC, y acudir a los tribunales demandando la nulidad de ese texto que aparece en el estatuto del edificio que dice que están exonerados de dichos gastos y luego acudir con dicha sentencia al Registro de la Propiedad a que se formalice públicamente y sólo a partir de entonces aplicar la repartición planteada.

En todo caso si considera vd. que pudiera darme algún consejo adicional se lo agradeceríamos todos muchísimo.

Respuesta:

Es un tema discutible.

Realmente existe un agravio e injusticia que en todo caso debería ser resuelta por los Tribunales.

Se trata de una norma estatutaria inscrita en el registro puesta con anterioridad a la venta de las partes determinadas a los distintos propietarios, que al adquirir, sabían o podrían haber conocido con la comprobación en el registro, que el local a pesar de tener una puerta de acceso al zaguán no debía contribuir al pago de los gastos de Comunidad de ese elemento.

Es imposible en un escueto informe dilucidar el problema jurídico. Debe estudiarse el asunto profundamente para discernir si con una demanda judicial, no solo posiblemente de nulidad de la cláusula estatutaria, sino a lo mejor una petición declarativa de la obligación del pago del local por ese uso, podría prosperar.

Cordialmente,

Sebastián Romaguera