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CONSULTA

Tengo una comunidad, de 64 apartamento y un local comercial. Esta comunidad se hizo en dos fases, una para las viviendas (y tiene final de obras), y otra para la zona deportiva, en la cual hay pistas de tenis, pistas de padel, zona de petanca, una super piscina (tipo oasis) que en la isla central hay un chiringuito con un bar para los propietarios only.

Cualquier persona que compra en la comunidad, tiene conocimiento de todas las instalaciones.

Ahora, resulta, que la fase 2, no tiene final de obra, y nos hemos dado cuenta, porque un vecino de la comunidad del otro lado de la calle ha denunciado por ruido el bar, que por otra parte, no tiene licencia

Mis preguntas son:

- dentro de la comunidad, ahora queremos solicitar el final de obra, tipo de mayoría?

- para legaliza el "chiringuito" del bar, que lo tenemos que mover de sitio, posibilidades:

1.- En la división horizontal no se describe con precisión el bar, y en el plano adjunto, hay un gran parasol. Como todos los propietarios cuando compraron eran conscientes de que existía el bar y lo aceptaban, tengo un par de posibilidades para la votación

1.1.- Votar sólo el desplazamiento, cambio de ubicación. En principio no supondría ninguna cuota para lo propietarios porque lo financian ellos, mayoría?

1.2.- Votación directa de 1.- Solicitud de solicitar licencia de actividad, mayoría? + 2.- Solicitud para mover el bar al otro lado de la piscina, mayoría?

RESPUESTA

La consulta es evidentemente compleja y el supuesto no deja de ser curioso. Con toda la prudencia que merece el caso y sin poder entrar sobre la cuestión urbanística en relación a las posibilidades de legalización de esa fase 2, la respuesta es la siguiente:

En mi opinión, en relación a la mayoría necesaria para proceder a la solicitud del final de obra, considero que siendo un acto necesario de administración puede adoptarse por mayoría simple. Y aunque esta mayoría simple no se consiguiera, entiendo que cualquier propietario podría exigir judicialmente a la comunidad que realice las actuaciones necesarias para conseguirlo. El certificado final de obra del edificio y de sus zonas comunes e instalaciones anexas es una documentación esencial que la comunidad está obligada a obtener (o al menos intentarlo) para legalizar su situación urbanística.

En cuanto al tema del bar, siendo éste un servicio o instalación existente con la que siempre ha contado la comunidad, su legalización (licencia) también necesitará el acuerdo mayoritario simple. En cuanto al cambio de ubicación, siempre que ésta sea necesaria para su legalización, siempre que dicho cambio no perjudique los derechos de cualquier propietario y la nueva ubicación no sea en una zona que estatutariamente tenga un uso especial y diferente al de zona de bar, entiendo que el acuerdo es, también, de mayoría simple. Si el cambio de ubicación no fuera obligada (por capricho, arbitraria) entonces estaríamos ante una mejora con mayoría de 3/5 del artículo 17.4 LPH. De la misma forma, la supresión del servicio de bar necesitaría la mayoría de 3/5 del artículo 17.3 LPH.

Juan Romaguera

Abogado