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CONSULTA

Tengo el siguiente problema. Administro una comunidad. El edificio tiene más de 50 años. En el momento en el que asumí la administración, advertí sobre el mal estado de las fachadas y de los riesgos por desprendimiento del revestimiento de la misma y, por ello:

• En el año 2018 reformamos la fachada sur, que era la que entrañaba mayor riesgo puesto que bajo ella se encuentra la terraza solarium y la piscina.

• En el año 2020, momento en el que cumplió 50 años, hicimos la IEE, lo que antiguamente se conocía como ITE, del edificio. Por ello, en ese momento el Ayuntamiento de Palma es conocedor de la situación actual del edificio y de las deficiencias a subsanar, que básicamente son el estado de la fachada y los riesgos por desprendimiento.

• En el año 2021 reformamos la fachada norte.

• En el año 2023 reformamos la fachada este y la Junta de Propietarios acordó reformar la fachada oeste en el año 2024.

• En octubre del año 2023 la Junta acordó la derrama para empezar las obras en enero y terminarlas antes del verano de 2024.

En Octubre mismo, la empresa de construcción y la de andamiaje, que son los mismos que han realizado todas las obras anteriores, visitaron el lugar para ver de qué manera se podría montar el andamio esta vez. El problema radica en que:

• 3 propietarios han realizado cerramientos en la terraza comunitaria de uso privativo de ellos (algunos de ellos de hace más de 30 años y por tanto, prescrita la posibilidad de obligarles a retirarlos),

• y que además no están dispuestos a que la empresa de andamiaje les desmonte los cerramientos para poder poner el andamio y así poder reformar la fachada.

Esta disconformidad la dieron en una reunión con el presidente y mediante conversación telefónica conmigo, por lo que no consta por escrito en ningún momento. En definitiva, van a impedir la ejecución de las obras alegando que van a producirse daños en sus propiedades, que no se fían de que la comunidad les resarza de los daños y que además dicen que podría ponerse un sistema de puentes para evitar tener que retirar sus cerramientos, cosa que no es viable.

En definitiva, como legalmente están obligados a permitir el acceso, vamos a tener que llevarles a juicio si no queda otra. Mi duda radica en los pasos previos para que el juicio vaya rodado:

• ¿Basta con realizar una junta extraordinaria para exigirles que se avengan a nuestras exigencias en un determinado plazo y, de paso, para dar poderes al Presidente para demandarles?

• ¿Son necesarios los burofaxes para plantearles dichas exigencias? ¿Conviene enviarlos antes o después de la Junta Extraordinaria?

• ¿Qué otros pasos previos serían recomendables realizar?

• ¿A partir de enero de 2024, cualquier sobrecoste que sufra la Comunidad por el retraso de las obras y de adopción de medidas urgentes para la prevención de desprendimientos es exigible exclusivamente a estos propietarios?

RESPUESTA

El tema de los cerramientos de balcones, terrazas, etc. efectuados desde hace años con el consentimiento tácito de la comunidad que nunca ha protestado ni reclamado su retirada, hace que estos elementos de cerramiento de fachada no solamente no se puedan retirar sino que se conviertan en elementos cuasi-comunes.

Esto significa que, si para la reparación de la fachada es obligado retirar dichos cerramientos y volver a montarlos, esta actuación debe hacerse a cargo de la comunidad, no a cargo de los propietarios.

Con independencia de lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.1.c LPH, los copropietarios están obligados a consentir en su vivienda las reparaciones que sean necesarias para el edificio, teniendo derecho a que la comunidad les resarza de los daños y perjuicios ocasionados por dichas obras.

En vuestro caso las obras de reforma de fachada imagino que ya han sido aprobadas en junta. Si es así y no hay impugnación de dicho acuerdo, no es necesario realizar nueva junta para acordar la realización de dichas obras.

Ahora bien, para interponer demanda contra estos copropietarios que obstaculizan el inicio de dichas obras, necesariamente debe convocarse junta a tal efecto. Esta junta sirve de requerimiento, pero en todo caso aparte de la comunicación del acta, sería conveniente realizar los preceptivos requerimientos fehacientes enviado siempre después del acuerdo de junta que ya realizará el letrado que la comunidad elija para la interposición de la demanda.

La obstaculización injustificada de las obras de reparación por parte de estos propietarios puede generar la obligación de indemnizar a la comunidad por los daños y perjuicios que este retraso pueda causarle.

Lo que si considero conveniente es disponer de algún tipo de informe técnico efectuado por un aparejador o similar que justifique, de forma indubitada, la necesidad de desmontar esos cerramientos para proceder a la reforma de la fachada para que este no sea un argumento de oposición de los citados copropietarios.

Juan Romaguera

Abogado