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CONSULTA

El próximo viernes celebramos junta en una comunidad en la que los propietarios de uno de los bloques que la componen (Bloque A) (con entrada por la vía pública, y no con acceso desde el interior de la comunidad) solicitan que se les exonere en el reparto de gastos de los correspondientes a la luz, agua,seguro, tratamiento antiplagas y limpieza/mantenimiento jardinería correspondientes (o estimados, ya que no tenemos forma de calcular el importe) al mantenimiento y consumos de una calle interior de la comunidad que los Estatutos dicen que es de propiedad común de los otros tres bloques (B,C,D).

La calle de la que discuten y rechazan cubrir dichos gastos es una calle que en Estatutos se atribuye como de propiedad común solo de los otros tres bloques que (junto con el bloque disidente) componen la comunidad.

Por ello, algún propietario del bloque reclamante entiende que dichos gastos deberían "dividirse", menguando con ello el total de gastos a repartir en las liquidaciones. Pero en la práctica es difícil de estimar habida cuenta que los servicios de mantenimiento, seguro y consumos se ofrecen y facturan de forma unitaria, y no hay más que un contador de luz.

Adjuntamos detalle de la mención en Estatutos:

El planteamiento que desde aquí les hacemos es modificar los estatutos a fin de dejar clara la exoneración de esos gastos, y que el coste de otorgamiento de escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad sea asumido por el bloque que lo promueve. (No obstante, la unanimidad nunca la van a conseguir porque el resto de bloques está en contra).

¿De qué forma podríamos plantear una alternativa viable sin que implique modificación de Estatutos?

RESPUESTA

Según consta en los estatutos transcritos “el otro vial” de la urbanización de 76 metros es elemento común de uso privativo de los bloques B, C y D.

Dicho vial, como elemento común, obviamente no tiene cuota de propiedad asignada ni se puede determinar qué parte de los gastos generales (seguro, electricidad, agua, administrador, tratamiento antiplagas, etc.) le corresponde. Los gastos generales de la comunidad se distribuyen únicamente entre las partes determinadas (pisos, locales, aparcamientos) conforme a su coeficiente de propiedad. Los elementos comunes -sean de uso común o de uso exclusivo- no pagan gastos. En teoría la cuota de cada piso ya incluye, además de la superficie y de su ubicación, el uso general y el exclusivo que tenga en relación a los elementos comunes.

Este vial común de uso privativo debe asimilarse al tratamiento de una terraza de un ático que es elemento común de uso privativo de dicha vivienda.

Por tanto, al igual que la vivienda del ático que tiene asignado el uso exclusivo de dicha terraza y por tanto la obligación de conservar y mantener dicha cubierta (en cuanto a su reparación ordinaria (sustitución de baldosas rotas, mantenimiento de juntas, limpieza, iluminación, etc.) los bloques B, C, y D deberán hacerse cargo del mantenimiento y conservación ordinarios de dicho vial (mantenimiento de pavimento, aceras, farolas, limpieza, etc.).

Los propietarios de los bloques B, C y D deberán asumir proporcionalmente entre ellos el coste del mantenimiento ordinario inherente a dicho vial, gastos que si se pueden individualizar: las labores de limpieza y obras de mantenimiento y conservación.

A mi entender los estatutos son claros y no deben sufrir modificación alguna en relación a este vial. Queda claro que los propietarios del bloque A no deben asumir ninguno de los costes de mantenimiento ordinario del vial de 76 metros. Y estos costes de mantenimiento ordinario deben ser asumidos exclusivamente por los propietarios de los bloques B, C y D.

Juan Romaguera

Abogado